Детальний розбір популярних афер із нерухомістю, правила юридичної перевірки власника та захист від втрати грошей.

Захист від шахраїв на вторинному ринку нерухомості: практичні поради ІА Антикорупційна правозахисна рада.

Купівля житла залишається однією з найсерйозніших фінансових операцій для більшості громадян України. У Дніпропетровській області, зокрема у Дніпрі, Кривому Розі, Павлограді та інших містах, ринок вторинного житла активно функціонує, але водночас несе значні ризики шахрайства.

Квартири та будинки часто переходили від одного власника до іншого, мають старі документи, можливих прописаних родичів, невиявлені борги за комунальні послуги або обтяження (арешти, застави). Ці фактори створюють умови для підробки документів і незаконного переоформлення майна.

Наслідки для звичайної людини можуть бути тяжкими. Покупець ризикує втратити всі заощадження, отримати борги за кредит, оформлений на чужу квартиру, або втратити житло через рішення суду. У таких випадках повернення коштів і майна часто триває роки.

За останні роки у Дніпропетровській області зафіксовано кілька показових випадків. Так, у 2025 році група осіб у Дніпрі за допомогою підроблених документів (включаючи фальшивий паспорт) заволоділа чужою квартирою вартістю майже 1 млн грн. 19 червня 2026 року слідчі скерували обвинувальний акт до суду.

Інший випадок стався також в обласному центрі: шахраї підробили довідку про смерть власниці, продали будинок з ділянкою на аукціоні за 2,7 млн грн і привласнили кошти. Подію розслідували у 2025 році.

А ось зі свіжого: як повідомило ІА АПР 16 липня 2026 року, правоохоронці викрили та оголосили підозру адвокату, який за допомогою підроблених документів оформив на себе та продав квартиру померлого містянина без спадкоємців, завдавши територіальній громаді збитків на понад 1,1 млн гривень.

Навіть без залучення дорогого адвоката громадяни можуть значно знизити ризики. Для цього необхідно знати, куди звертатися, які реєстри проглянути та як правильно проводити перевірку документів і об’єкта. Ця стаття надає системні рекомендації саме для таких випадків.

Поширені види шахрайства з нерухомістю

На вторинному ринку житла в Дніпропетровській області існує кілька типових шахрайських схем:

• Шахрайство з документами та підробка права власності. Шахраї виготовляють або підробляють правоустановчі документи: технічні паспорти, договори купівлі-продажу, свідоцтва про спадщину чи рішення судів. Вони переоформлюють квартиру на підставі фальшивих паперів і продають її добросовісному покупцеві. Ознаки: продавець не може надати оригінали всіх документів, поспішає з угодою або пропонує ціну значно нижчу за ринкову. Наслідок — покупець втрачає кошти, а справжній власник звертається до суду.
• Продаж за дорученням. Квартиру продають за нотаріально посвідченою довіреністю від імені власника, який нібито перебуває за кордоном, у лікарні або помер. Шахраї часто підробляють довіреність або використовують дані померлої людини. Ознаки: продавець діє виключно за дорученням, уникає особистої зустрічі з власником, відмовляється від зустрічі з нотаріусом, якого обрав покупець. Ця схема особливо поширена після 2022 року.
• Перепродаж квартири кілька разів за короткий період. Одну й ту саму квартиру швидко перепродують кілька разів, часто за дорученнями. Це ускладнює перевірку історії та приховує попередні порушення. Ознаки: за останні 1–3 роки об’єкт змінив кількох власників, ціна різко змінювалася, частина угод укладалася за довіреністю. Така «крутизна» часто свідчить про приховані проблеми.
• Рієлторські та агентські афери. Недобросовісні рієлтори або фіктивні агентства розміщують фальшиві оголошення, проводять подвійні продажі або зникають після отримання авансу. Ознаки: агентство не має офіційного офісу або відгуків, тисне на швидке підписання договорів, відмовляється від перевірки через реєстри.
• Проблеми з обтяженнями та правами третіх осіб. Квартира має приховані арешти, застави в банку, борги за комунальні послуги або права неповнолітніх дітей, прописаних осіб чи спадкоємців. Після покупки новий власник змушений вирішувати ці питання. Ознаки: продавець не надає свіжі витяги з реєстрів або довідки про відсутність боргів.
• Титульне шахрайство. Шахраї змінюють запис про власника в Державному реєстрі речових прав без відома справжнього власника, використовуючи підроблені рішення суду або документи. Потім об’єкт продають. Ознаки: розбіжності між паперовими документами та даними реєстру.

Як перевірити нерухомість та продавця: практичні поради

Перед тим як віддавати задаток чи підписувати будь-які папери, потрібно провести ретельну перевірку. Помилка на цьому етапі може коштувати втрати і грошей, і майна.

Роль нотаріуса та чому важливо обирати «свого»

Варто знати, що нотаріус під час угоди з нерухомістю — це не просто людина, яка ставить печатку, а державний реєстратор, який несе юридичну та матеріальну відповідальність за законність правочину.

Чим саме допомагає нотаріус:

• Офіційний доступ до реєстрів: нотаріус перевіряє квартиру та продавця за закритими державними базами даних на наявність арештів, застав, іпотек, заборон на відчуження та судимостей.
• Перевірка документів: перевіряє справжність документів на право власності, паспортів та чинність довіреностей через Реєстр довіреностей.
• Реєстрація права власності: саме нотаріус вносить новий запис до Державного реєстру речових прав, роблячи вас офіційним власником.

Порада: обирайте нотаріуса самостійно!

Якщо продавець або його рієлтор наполегливо вимагають іти тільки до «їхнього» нотаріуса — це серйозний привід насторожитися. Заангажований нотаріус може «не помітити» сумнівні деталі в документах, приховані ризики чи занадто часті перепродажі квартири в минулому.

Коли нотаріуса обираєте ви:

1. Він діє у ваших інтересах і захищає ваші гроші.
2. Ви можете заздалегідь (за кілька днів до угоди) передати йому копії документів для спокійної та глибокої перевірки, а не проводити її в поспіху під час підписання.

Перевірка продавця

Ідентифікація особи та права власності:

• Особисті документи: звірте паспортні дані та ІПН продавця з тими, що вказані в правовстановлюючих документах на квартиру (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо).
• Оригінали, а не копії: вимагайте тільки оригінали документів. Звертайте увагу на стан паспорта (чи не переклеєна фотокартка).
• Продаж за довіреністю — зона підвищеного ризику: якщо від імені власника діє представник, обов’язково перевірте чинність довіреності через Реєстр довіреностей і за можливості особисто поспілкуйтеся з власником (наприклад, по відеозв’язку, якщо він за кордоном).

Згода співвласників та подружжя:

• Якщо майно належить кільком особам, потрібна письмова нотаріальна згода всіх співвласників.
• Якщо квартира придбана у шлюбі (навіть якщо оформлена тільки на чоловіка чи дружину), це спільна сумісна власність. Потрібна нотаріально завірена згода другої половинки. Якщо продавець розлучений, перевірте, як саме ділилося майно під час розлучення.

Перевірка ризиків та боргів:

• Єдиний реєстр боржників: перевірте продавця на наявність боргів (аліменти, несплачені кредити, штрафи). Якщо проти нього відкрито виконавче провадження, угоду можуть визнати недійсною, а на квартиру — накласти арешт.
• Єдиний державний реєстр судових рішень: шукайте прізвище продавця. Наявність судових процесів щодо майна, розлучення чи визнання особи недієздатною — це привід відмовитися від угоди.
• Реєстр банкрутств: перевірте, чи не перебуває продавець у процедурі банкрутства. Майно банкрутів продається лише через спеціальні аукціони.

Перевірка об’єкта

Отримайте витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це головний документ, який показує, хто є офіційним власником на сьогодні, а також чи немає на квартирі арештів, іпотек, застав або інших обтяжень. Витяг з ДРРП можна було нещодавно отримати в «Дії», проте ця функція, як повідомляло ІА АПР, без пояснень не працює вже понад пів року. Тому можна звернутися до приватних ресурсів, які можуть його надати, наприклад, scanbe.io або Опендатабот.

Аналіз історії квартири:

• Часта зміна власників: якщо квартира змінила 2-3 власників за останній рік-два — це яскравий «червоний прапорець». Часто так намагаються «замести сліди» після незаконного заволодіння майном.
• Спадщина: якщо право власності отримано у спадщину зовсім нещодавно, є ризик поява інших спадкоємців, які оскаржать угоду через суд.

Хто зареєстрований (прописаний) у квартирі:

Отримайте довідку про склад сім’ї / зареєстрованих осіб. На момент підписання угоди в квартирі не має бути нікого прописано, особливо неповнолітніх дітей, недієздатних осіб чи військовослужбовців. Виписати їх після купівлі через суд — довгий і складний процес, і навіть він може не дати результат – виписати зможете, а виселити – ні. Річ у тім, що зараз право на житло переважає над правом власності, про що писали на «Політарені», і через суд звільнити квартиру від людей, особливо вразливий категорій (з інвалідністю, ветеранва війни) майже нереально. Навіть осіб, що нелегально орендували квартиру в попереднього власника, проблематично виставити на вулицю, особливо якщо в них є діти, у випадку їхнього звернення до суду: «Нам ніде жити!» Тому може вийти, що ви придбаєте квартиру і не зможете виселити її від жильців, навіть якщо ті не мають жодних документів та прав на неї.

Холодний розум — найкраща гарантія безпеки

Купівля житла на вторинному ринку — це завжди баланс між бажанням знайти омріяну квартиру та ризиком потрапити в сіті шахраїв. Особливо зараз, коли аферисти використовують дедалі складніші юридичні схеми, підробляють реєстрові дані та користуються вразливістю людей у воєнний час.

Головне, що варто пам’ятати кожному покупцеві: жодна «вигідна ціна» чи «терміновість» продавця не варті втрати всіх заощаджень.

Короткий алгоритм безпечної угоди:

• Не поспішайте: емоції та поспіх — головні союзники шахраїв. Справді чесний продавець завжди дасть час на повну перевірку об’єкта.
• Довіряйте лише «своєму» нотаріусу: завжди залучайте незалежного фахівця, обраного особисто вами, а не рекомендованого продавцем чи рієлтором.
• Перевіряйте все кількаразово: особисті документи, історію правочинів через державні реєстри, наявність боргів, судових спорів та, головне, список усіх зареєстрованих осіб. Пам’ятайте, що виселити небажаних мешканців (особливо пільгових категорій) через суд сьогодні майже неможливо.
• Фіксуйте все офіційно: жодних готівкових «авансів під розписку» чи заниження реальної вартості в договорі. Усі розрахунки мають бути прозорими та безготівковими.

Пам’ятайте: витрати на послуги незалежного юриста чи ретельну нотаріальну перевірку — це не додаткові видатки, а ваша інвестиція у власний спокій. Зберігайте холодний розум, перевіряйте кожен документ і купуйте житло безпечно!

Олександр Мізін

_____________________

Читай нас далі

Події у Дніпрі та Дніпропетровській області.

Журналістські розслідування: корупція, кримінал, розкрадання бюджету, рейдерство (захоплення землі та нерухомості), фіктивні тендери та порушення законодавства про публічні закупівлі.

Статті: аналітика, аналіз законодавства, поради громадянам, посібники для юридичного захисту.