Удивительная логика от горсовета: вместо аренды земли – аренда асфальта, а торговые павильоны – это… не недвижимость, а, следовательно, назвать их самовольным строительством нельзя.

Верховный Суд и незаконные мафы города Самар: высшая инстанция отменила фантастические истории о “законности” застройки в центре и направила дело на повторное рассмотрение.

Вводный аккорд: хроники Самарского “урбанизма”

Город Самар (бывший Новомосковск) уже не первый год является ареной ожесточенных земельных споров. На первый взгляд может показаться, что должностные лица горсовета раздают участки “своим” для торговли, а прокуратура через суд пытается отменить такие решения, указывая на их абсурдность, потому что в аренду здесь сдают асфальт, а не землю, на котором потом появляются павильоны, однако павильонами их называть не стоит – это не недвижимость, а просто… а черт знает что. Так может показаться на первый взгляд, и… на второй также, потому что он, думается нам, соответствует реалиям.

Проблема хаотичного размещения малых архитектурных форм (мафов) на коммунальных территориях является системной для города, а противостояние между властью, лояльной к нескольким предпринимателям, и прокуратурой регулярно выходит в публичную плоскость.

Иногда защита интересов громады от посягательств должностных лиц Самаровского городского совета завершается успешно. А иногда нет, особенно когда судьи внезапно становятся такими же лояльными к ответчикам, как и местная власть. Информационное агентство Антикоррупционный правозащитный совет (ИА АПР) по этому поводу ранее выпустило ряд материалов, осветив сложность ситуации с незаконной застройкой города Самар:

• Мэр Резник и мафы депутатов
• Торговые павильоны Новомосковска и прокуратура
• Незаконные мафы возле ТЦ “Караван”?
• Мясная фабрика “Премьер”: война и криминал
• Самар: незаконные мафы и “Мастерская колбас”
• Самар, Гетманская, 16, незаконные мафы
• Самар, Гетманская, 16, снести незаконные мафы
• Самар, Гетманская, 46: незаконные мафы

К сожалению, реальная судебная практика свидетельствует о наличии двойных стандартов и вероятном существовании целой схемы, организованной, вероятно, не без содействия должностных лиц мэрии. Пока в одном районе города власть демонстрирует бескомпромиссную борьбу с незаконными сооружениями, в другом – для определенного круга лиц создаются максимально благоприятные условия в обход закона (об этом читайте статью “Мэр Резник против автомойки, или Мафы депутатов“). Вместо проведения прозрачных земельных аукционов и получения решений горсовета, чиновники придумали специфическую процедуру: передавать предпринимателям в пользование не землю, а обычное тротуарное покрытие.

Эта сомнительная с точки зрения законодательства практика долгое время функционировала благодаря удивительной лояльности местных судов. Оценивая решения первой и апелляционной инстанций, которые фактически признали, что торговые павильоны могут законно стоять на “арендованном асфальте” без оформления прав на землю, трудно отделаться от мысли о предвзятости служителей Фемиды. Юридические аргументы судей выглядели настолько “натянутыми на глобус”, что и сюрреалисту не приснится. Точку в этой фантасмагорической чуши смог поставить только Верховный Суд, вернув дело из “наркоманской” левитации на грешную землю – на новое рассмотрение, но при условии соблюдения адекватности.

Схема года: “Асфальт вместо земли”

Чтобы понять масштабы чиновничьей изобретательности в городе Самар, стоит сравнить то, как процесс размещения торговых павильонов прописан в законах Украины, с тем, как его реализовали на практике местное коммунальное предприятие “Горсервис” и ФЛП Олейник В., который, кстати, неоднократно фигурировал в наших расследованиях, в частности этом.

Законодательство Украины четко определяет: если субъект хозяйствования желает установить малую архитектурную форму (маф) или временное сооружение для торговли, он должен пройти стандартную, прозрачную и довольно жесткую процедуру. Начальной точкой является земля. Необходимо, чтобы земля была выделена законным способом – нельзя просто так размещать торговый павильон где угодно. Еще предусматриваются конкурентные земельные торги (аукцион), заключение официального договора аренды земли, а уже потом оформление паспорта привязки, соблюдение норм, а также санитарных и противопожарных правил. Это логично, ведь любая конструкция опирается на земную поверхность.

Однако в городе Самар изобрели альтернативную юридическую реальность. Зачем усложнять жизнь аукционами и решениями сессии горсовета, если можно заключить “договор о предоставлении во временное пользование элементов благоустройства“? Объектом договора от 1 апреля 2023 года № 110 ТС стороны определили не земельные участки, а… тротуарное покрытие в центре города (возле ул. Сучкова, 32, 34, 36, а также ул. Гетманской, 35) общей площадью 613,16 кв. м.

Адреса, возле которых размещены спорные мафы

С точки зрения классической логики, эта схема выглядит так, будто власть считает всех идиотами. Это как рассказывать, что убийца не убийца, потому что убил не убийца, а чем в его руке, убийца же к жертве не прикасался. Авторы соглашения фактически попытались разделить неделимое: тротуарную плитку и землю, которая лежит непосредственно под этой плиткой. По логике КП “Горсервис”, если торговый павильон физически касается только верхнего слоя асфальта, то земельных правоотношений с городом не возникает в принципе. В тексте договора так прямо и отметили (пункт 1.6): в результате пользования тротуаром у предпринимателя “не возникает земельных правоотношений с органами местного самоуправления“. И земельное законодательство выполнять не нужно.

Фактически громаде города предложили поверить в юридическое чудо: комплекс крупных торговых павильонов просто левитирует в пространстве, не занимая ни сантиметра городской земли. Такая схема позволила предпринимателю без лишних хлопот и конкуренции получить под коммерцию привлекательные территории на улицах Сучкова и Гетманской, а коммунальному предприятию – распоряжаться имуществом громады за закрытыми дверями.

Судейский “космический” креатив

Наиболее удивительным в этой истории является даже не креативность самарских чиновников, а то, с какой готовностью и серьезностью в выдуманную ими “антигравитационную магию” поверили представители судебной ветви власти. Оценивая первые решения по делу №904/4875/24, хочется искренне поаплодировать судьям Хозяйственного суда Днепропетровской области и Центрального апелляционного хозяйственного суда за их весомый вклад в развитие альтернативной физики и права.

Местные суды подошли к легализации схемы со всей процессуальной фундаментальностью. Чтобы доказать, что ФЛП Олейник В. не пользуется городской землей под своими мафами, к делу приобщили целые судебные строительно-технические экспертизы. Служители Фемиды с гордостью опирались на экспертные заключения, которые железобетонно констатировали: временные сооружения на улицах Сучкова и Гетманской не являются объектами недвижимого имущества.

На основе этого уникального факта суды первых двух инстанций совершили ошеломляющий правовой кульбит. Логика была следующей:

1. Павильоны – это не недвижимость.
2. Они установлены на тротуарной плитке.
3. Следовательно, арендуется исключительно тротуарное покрытие (элемент благоустройства), а не земельные участки под ним.
4. Следовательно, никакой Земельный кодекс нарушен не был, аукционы не нужны, а прокурор просто придирается к честным предпринимателям.

Тут возникает логичный вопрос на засыпку: если торговые павильоны площадью в сотни квадратных метров – это не недвижимость, а земли под ними “нет, так как там лежит асфальт”, то чем именно является этот объект с точки зрения материального мира?

Возможно, это космические аппараты, временно вошедшие в плотные слои атмосферы города, чтобы отдохнуть на тротуарной плитке? Или это гигантское перекати-поле, которое случайным порывом ветра принесло на улицу Сучкова, и оно по дороге собрало хлам, трансформировавшийся случайно в подобие павильоном, а потом застряло в центре на пять лет согласно паспорту привязки?

Нам кажется, что попытки судей натянуть нормы Закона “О благоустройстве населенных пунктов” на очевидный захват коммунальной земли выглядели настолько искусственно, что полностью противоречили здравому смыслу. Создавалось впечатление, что главной задачей было не установление истины, а создание максимально комфортного юридического “щита” для прикрытия сомнительного бизнеса, согласованного мэрией.

Верховный Суд спускает “левитаторов” на грешную землю

Однако судебная левитация продолжалась лишь до того момента, пока дело № 904/4875/24 не попало в Киев. Постановлением от 27 января 2026 года коллегия судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда продемонстрировала, что в Украине законы физики и Земельный кодекс все еще имеют императивную силу, а юридический космос подчиняется земной логике.

Верховный Суд детально проанализировал условия договора и дал четко понять местным судебным “романтикам”: как бы вы ни называли соглашение и какие бы термины ни использовали для завуалирования его сути, скрыть очевидное не удастся. Если вы ставите на городскую территорию торговые павильоны, вы пользуетесь землей громады. А значит – будьте любезны играть по правилам земельного законодательства.

Кассационная инстанция наградила авторов и защитников схемы несколькими очень ощутимыми правовыми пощечинами:

• Пощечина первая: маскировка аренды. Верховный Суд прямо отметил, что ненадлежащее оформление отношений (то есть заключение договора на “тротуарное покрытие”) – это как раз и есть тот хитрый способ, с помощью которого стороны пытались достичь скрытой цели: беспрепятственно получить землю в обход земельных торгов (аукциона). Маскировать земельную аренду под “пользование благоустройством” – противозаконно.

• Пощечина вторая: превышение полномочий КП. Суд обратил внимание на вопиющую деталь, которую предыдущие инстанции просто “не заметили”. Коммунальное предприятие “Горсервис” (на момент подписания – “Новомосковскгортранс”), которое так щедро раздавало тротуары под павильоны, вообще не имело на это гражданской дееспособности. Оно не является собственником или официальным балансодержателем этих объектов благоустройства. Проще говоря, коммунальщики распорядились тем, что им никогда не принадлежало.
  
• Пощечина третья: безопасность граждан. Выяснилось, что Управление патрульной полиции в Днепропетровской области еще в 2022 и 2023 годах неоднократно направляло письма в мэрию города, прямо указывая на серьезные нарушения закона об автомобильных дорогах и стандартов безопасности дорожного движения. Тем не менее, павильоны на тротуарах продолжали стоять, ведь “интересы бизнеса”, очевидно, перевесили безопасность пешеходов и водителей.
  

Верховный Суд констатировал, что суды первой и апелляционной инстанций фактически проигнорировали исследование ключевых доказательств и обстоятельств дела. Поэтому вся изысканная юридическая конструкция об “аренде плитки без аренды земли” рассыпалась, а дело было официально возвращено на землю Днепропетровщины для нового, значительно более приземленного рассмотрения.

Возвращение на грешную днепровскую землю: эпизод II

После громкой взбучки в столице дело № 904/4875/24 неизбежно вернулось туда, откуда все и начиналось. Самым свежим процессуальным шагом в этой истории стало определение Хозяйственного суда Днепропетровской области от 14 июля 2026 года.

Согласно этому документу, в деле произошли заметные кадровые перестановки. После повторного автоматизированного распределения разгребать завалы “антигравитационного” самарского урбанизма поручили новому служителю Фемиды. Он официально принял дело к своему производству и назначил подготовительное заседание на 13 августа 2026 года в 10:30.

Здесь и кроется главная интрига лета. Новое рассмотрение начинается с чистого листа. Участникам судебного процесса снова придется явиться в зал заседаний, но на этот раз играть по старому сценарию уже не получится.

Решится ли местный суд снова искать в торговых павильонах ФЛП Олейника скрытые антигравитационные двигатели и доказывать невозможное? Узнаем уже в середине августа.

Итак, история об “аренде асфальта” в городе Самар – это классический и поучительный пример того, как далеко может зайти чиновничья фантазия в попытке обойти законные процедуры. Попытка выдать захват городской земли под мафы за невинное “временное пользование плиткой” выглядела бы смешно, если бы местные суды так долго и упорно не подыгрывали этому фарсу.

Однако даже самая хитрая юридическая махинация рано или поздно разбивается о здравый смысл и императивные нормы закона. Постановление Верховного Суда четко показало: земля громады должна выделяться прозрачно, на конкурсной основе и с уважением к безопасности горожан, а не через теневые кабинетные договоренности.

Впереди – 13 августа. Мы будем внимательно следить за процессом в Днепре и надеемся, что на этот раз местное правосудие не будет летать в облаках, а городские тротуары города Самар наконец-то получат своего законного и единственного хозяина – территориальную громаду города, а не кулуарных дельцов.

Александр Мизин

_____________________

Читай нас дальше

События в Днепре и Днепропетровской области.

Журналистские расследования: коррупция, криминал, хищение бюджета, рейдерство (захват земли и недвижимости), фиктивные тендеры и нарушения законодательства о публичных закупках.

Статьи: аналитика, анализ законодательства, советы гражданам, пособия по юридической защите.