Дивовижна логіка від міськради: замість оренди землі – оренда асфальту, а торгівельні павільйони – це… не нерухомість, а, отже, назвати їх самочинним будівництвом не можна.

Верховний Суд і незаконні мафи міста Самар: вища інстанція відмінила фантастичні історії про “законність” забудови в центрі і направила справу на повторний розгляд.

Вступний акорд: хроніки Самарського “урбанізму”

Місто Самар (колишній Новомосковськ) уже не перший рік є ареною запеклих земельних суперечок. На перший погляд може здатися, що посадовці міськради роздають ділянки “своїм” для торгівлі, а прокуратура через суд намагається скасувати такі рішення, указуючи на їхню абсурдність, бо в оренду тут здають асфальт, а не землю, на якому потім з’являються павільйони, проте павільйонами їх назвивати не варто – це не нерухомість, а просто… а хтозна-що. Так може здатися на перший погляд, і… на другий також, тому що він, думається нам, відповідає реаліям.

Проблема хаотичного розміщення малих архітектурних форм (мафів) на комунальних територіях є системною для міста, а протистояння між владою, лояльною до декількох підприємців, та прокуратурою регулярно виходить в публічну площину.

Іноді захист інтересів громади від посягань посадовців Самарівської міської ради завершується успішно. А іноді ні, особливо коли судді раптово стають такими ж лояльними до відповідачів, як і місцева влада. Інформаційне агентство Антикорупційна правозахисна рада (ІА АПР) з приводу цього раніше випустило низку матеріалів, висвітливши складність ситуації із незаконною забудовою міста Самар:

Мер Рєзнік та мафи депутатів

Торгівельні павільйони Новомосковська та прокуратура

Незаконні мафи біля ТЦ “Караван”?

М’ясна фабрика “Прем’єр”: війна та кримінал

Самар: незаконні мафи і “Майстерня ковбас”

Самар, Гетьманська, 16, незаконні мафи

Самар, Гетьманська, 16, знести незаконні мафи

Самар, Гетьманська, 46: незаконні мафи

На жаль, реальна судова практика свідчить про наявність подвійних стандартів та ймовірне існування цілої схеми, організованої, імовірно, не без сприяння посадовців мерії. Поки в одному районі міста влада демонструє безкомпромісну боротьбу з незаконними спорудами, в іншому – для певного кола осіб створюються максимально сприятливі умови в обхід закону (про це читайте статтю “Мер Рєзнік проти автомийки, або Мафи депутатів”). Замість проведення прозорих земельних аукціонів та отримання рішень міськради, чиновники вигадали специфічну процедуру: передавати підприємцям у користування не землю, а звичайне тротуарне покриття.

Ця сумнівна з точки зору законодавства практика тривалий час функціонувала завдяки дивовижній лояльності місцевих судів. Оцінюючи рішення першої та апеляційної інстанцій, які фактично визнали, що торгові павільйони можуть законно стояти на “орендованому асфальті” без оформлення прав на землю, важко позбутися думки про упередженість служителів Феміди. Юридичні аргументи суддів виглядали настільки “натягнутими на глобус”, що і сюрреалісту не присниться. Крапку в цій фантасмагоричній дурні зміг поставити лише Верховний Суд, повернувши справу з “наркоматської” левітації на грішну землю – на новий розгляд, але за умови дотримання адекватності.

Схема року: “Асфальт замість землі”

Щоб зрозуміти масштаби чиновницької винахідливості в місті Самар, варто порівняти те, як процес розміщення торгових павільйонів прописаний у законах України, з тим, як його реалізували на практиці місцеве комунальне підприємство “Міськсервіс” та ФОП Олійник В.А., який, до речі, неодноразово фігурував у наших розслідуваннях, зокрема цьому.

Законодавство України чітко визначає: якщо суб’єкт господарювання бажає встановити малу архітектурну форму (маф) чи тимчасову споруду для торгівлі, він має пройти стандартну, прозору та доволі жорстку процедуру. Початковою точкою є земля. Необхідно, щоб земля була виділена в законний спосіб – не можна просто так розміщати торгівельний павільйон де завгодно. Ще передбачаються конкурентні земельні торги (аукціон), укладення офіційного договору оренди землі, а вже потім оформлювати паспорт прив’язки, дотримання норм, а також санітарних та протипожежних правил. Це логічно, адже будь-яка конструкція спирається на земну поверхню.

Проте в місті Самар винайшли альтернативну юридичну реальність. Навіщо ускладнювати життя аукціонами та рішеннями сесії міськради, якщо можна укласти “договір про надання в тимчасове користування елементів благоустрою”? Об’єктом договору від 1 квітня 2023 року № 110 ТС сторони визначили не земельні ділянки, а… тротуарне покриття у середмісті (біля вул. Сучкова, 32, 34, 36, а також вул. Гетьманської, 35) загальною площею 613,16 кв. м.

Адреси, біля яких розміщені спірні мафи

З точки зору класичної логіки, ця схема виглядає так, нібито влада вважає всіх ідіотами. Це як розповідати, що вбивця – не вбивця, бо вбив не вбивця, а ніж в його руці, вбивця ж до жертви не торкався. Автори угоди фактично спробували розділити неподільне: тротуарну плитку та землю, яка лежить безпосередньо під цією плиткою. За логікою КП “Міськсервіс”, якщо торговельний павільйон фізично торкається лише верхнього шару асфальту, то земельних правовідносин із містом не виникає в принципі. У тексті договору так прямо й зазначили (пункт 1.6): у результаті користування тротуаром у підприємця “не виникає земельних правовідносин з органами місцевого самоврядування”. І земельне законодавство виконувати не потрібно.

Фактично громаді міста запропонували повірити у юридичне диво: комплекс великих торгових павільйонів просто левітує у просторі, не займаючи ні сантиметра міської землі. Така схема дозволила підприємцю без зайвого клопоту та конкуренції отримати під комерцію привабливі території на вулицях Сучкова та Гетьманській, а комунальному підприємству – розпоряджатися майном громади за зачиненими дверима.

Суддівський “космічний” креатив

Найбільш дивовижним у цій історії є навіть не креативність самарських посадовців, а те, з якою готовністю та серйозністю у вигадану ними “антигравітаційну магію” повірили представники судової гілки влади. Оцінюючи перші рішення у справі №904/4875/24, хочеться щиро поаплодувати суддям Господарського суду Дніпропетровської області та Центрального апеляційного господарського суду за їхній вагомий внесок у розвиток альтернативної фізики та права.

Місцеві суди підійшли до легалізації схеми з усією процесуальною фундаментальністю. Щоб довести, що ФОП Олійник В.А. не користується міською землею під своїми мафами, до справи долучили цілі судові будівельно-технічні експертизи. Служителі Феміди з гордістю спиралися на експертні висновки, які залізобетонно констатували: тимчасові споруди на вулицях Сучкова та Гетьманській не є об’єктами нерухомого майна.

На основі цього унікального факту суди перших двох інстанцій зробили приголомшливий правовий кульбіт. Логіка була наступною:

1. Павільйони – це не нерухомість.
2. Вони встановлені на тротуарній плитці.
3. Отже, орендується виключно тротуарне покриття (елемент благоустрою), а не земельні ділянки під ним.
4. Отже, ніякого Земельного кодексу порушено не було, аукціони непотрібні, а прокурор просто чіпляється до чесних підприємців.

Тут виникає логічне питання на засипку: якщо торговельні павільйони площею в сотні квадратних метрів – це не нерухомість, а землі під ним “немає, бо там лежить асфальт”, то чим саме є цей об’єкт з точки зору матеріального світу?

Можливо, це космічні апарати, що тимчасово увійшли в щільні шари атмосфери міста, щоб відпочити на бруківці? Чи це гігантське перекотиполе, яке випадковим поривом вітру принесло на вулицю Сучкова, і воно по дорозі зібрало мотлох, що трансформувався випадково на кшталт павільйону, а потім застрягло в центрі на п’ять років згідно з паспортом прив’язки?

Нам здається, що намагання суддів натягнути норми Закону “Про благоустрій населених пунктів” на очевидне захоплення комунальної землі виглядало настільки штучно, що повністю суперечило здоровому глузду. Складалося враження, що головним завданням було не встановлення істини, а створення максимально комфортного юридичного “щита” для прикриття сумнівного бізнесу, погодженого мерією.

Верховний Суд спускає “левітаторів” на грішну землю

Проте судова левітація тривала лише до того моменту, поки справа № 904/4875/24 не потрапила до Києва. Постановою від 27 січня 2026 року колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду продемонструвала, що в Україні закони фізики та Земельний кодекс все ще мають імперативну силу, а юридичний космос підпорядковується земній логіці.

Верховний Суд детально проаналізував умови договору та дав чітко зрозуміти місцевим судовим “романтикам”: як би ви не називали угоду і які б терміни не використовували для завуалювання її суті, приховати очевидне не вдасться. Якщо ви ставите на міську територію торговельні павільйони, ви користуєтеся землею громади. А отже – будьте ласкаві грати за правилами земельного законодавства.

Касаційна інстанція нагородила авторів та захисників схеми кількома дуже відчутними правовими ляпасами:

• Ляпас перший: маскування оренди. Верховний Суд прямо зазначив, що неналежне оформлення відносин (тобто укладення договору на “тротуарне покриття”) – це якраз і є той хитрий спосіб, за допомогою якого сторони намагалися досягти прихованої мети: безперешкодно отримати землю в обхід земельних торгів (аукціону). Маскувати земельну оренду під “користування благоустроєм” – протизаконно.
• Ляпас другий: перевищення повноважень КП. Суд звернув увагу на кричущу деталь, яку попередні інстанції просто “не помітили”. Комунальне підприємство “Міськсервіс” (на момент підписання – “Новомосковськміськтранс”), яке так щедро роздавало тротуари під павільйони, взагалі не мало на це цивільної дієздатності. Воно не є власником чи офіційним балансоутримувачем цих об’єктів благоустрою. Простіше кажучи, комунальники розпорядилися тим, що їм ніколи не належало.
• Ляпас третій: безпека громадян. З’ясувалося, що Управління патрульної поліції в Дніпропетровській області ще у 2022 та 2023 роках неодноразово надсилало листи до мерії міста, прямо вказуючи на серйозні порушення закону про автомобільні дороги та стандартів безпеки дорожнього руху. Проте павільйони на тротуарах продовжували стояти, адже “інтереси бізнесу”, очевидно, переважили безпеку пішоходів та водіїв.

Верховний Суд констатував, що суди першої та апеляційної інстанцій фактично проігнорували дослідження ключових доказів та обставин справи. Тож уся вишукана юридична конструкція про “оренду плитки без оренди землі” розсипалася, а справу було офіційно повернуто на землю Дніпропетровщини для нового, значно приземленішого розгляду.

Повернення на грішну дніпровську землю: епізод ІІ

Після гучного прочухана у столиці справа № 904/4875/24 неминуче повернулася туди, звідки все й починалося. Найсвіжішим процесуальним кроком у цій історії стала ухвала Господарського суду Дніпропетровської області від 14 липня 2026 року.

Згідно з цим документом, у справі відбулися помітні кадрові перестановки. Після повторного автоматизованого розподілу розгрібати завали “антигравітаційного” самарського урбанізму доручили новому служителю Феміди. Він офіційно прийняв справу до свого провадження й призначив підготовче засідання на 13 серпня 2026 року о 10:30.

Тут і криється головна інтрига літа. Новий розгляд розпочинається з чистого аркуша. Учасникам судового процесу знову доведеться з’явитися в залу засідань, але цього разу грати за старим сценарієм уже не вийде.

Чи наважиться місцевий суд знову шукати в торгових павільйонах ФОП Олійника приховані антигравітаційні двигуни й доводити неможливе? Дізнаємося вже в середині серпня.

Отже, історія про “оренду асфальту” в місті Самар – це класичний та повчальний приклад того, як далеко може зайти чиновницька фантазія в намаганні обійти законні процедури. Намагання видати захоплення міської землі під павільйони за невинне “тимчасове користування плиткою” виглядало б смішно, якби місцеві суди так довго й наполегливо не підігрували цьому фарсу.

Проте навіть найхитріша юридична махінація рано чи пізно розбивається об здоровий глузд та імперативні норми закону. Постанова Верховного Суду чітко показала: земля громади має виділятися прозоро, на конкурсних засадах і з повагою до безпеки містян, а не через тіньові кабінетні домовленості.

Попереду – 13 серпня. Ми уважно стежитимемо за процесом у Дніпрі й сподіваємося, що цього разу місцеве правосуддя не літатиме в хмарах, а міські тротуари міста Самар нарешті отримають свого законного й єдиного господаря – територіальну громаду міста, а не кулуарних ділків.

Олександр Мізін

_____________________

Читай нас далі

Події у Дніпрі та Дніпропетровській області.

Журналістські розслідування: корупція, кримінал, розкрадання бюджету, рейдерство (захоплення землі та нерухомості), фіктивні тендери та порушення законодавства про публічні закупівлі.

Статті: аналітика, аналіз законодавства, поради громадянам, посібники для юридичного захисту.