Президент Украины Владимир Зеленский подписал закон № 4292-ІХ (законопроект 12089) «о добросовестном приобретателе», который якобы должен защитить права владельцев имущества или земли, однако критики утверждают: благодаря ему узаконят рейдерские захваты.

В Украине легализовали рейдерство? Теперь у прокуратуры не будет возможности вернуть значительное количество недвижимости и участков из-за новшеств.

Президент Владимир Зеленский подписал закон (№ 4292-ІХ), вносящий изменения в Гражданский кодекс Украины. Его цель на словах – защитить права людей, купивших имущество, не зная, что оно было незаконно продано. Но что это значит на практике?

Как аргументировали необходимость в переменах? Авторы закона, в частности нардеп Игорь Фрис, говорят, что ранее суды по-разному разрешали споры о возврате имущества. Поэтому возникала путаница: одни судебные решения противоречили другим. Новый закон должен четко разграничить, когда имущество можно вернуть государству или громаде, а когда нет. Главная идея – найти баланс между интересами государства и правами людей, честно купивших недвижимость.

Главное – изменили срок для возврата имущества. Если оно (к примеру, земля либо дом) перешло из государственной либо коммунальной собственности в частную, то правительство может требовать его обратно только в течение 10 лет. Счет начинается со дня, когда первый покупатель зарегистрировал право собственности или с момента передачи имущества, если регистрация тогда не была обязательной. После 10 лет – все, претензии подавать поздно.

Но есть исключения: если это стратегические объекты (например, военные земли, памятки культуры или заповедники), их могут вернуть в любом случае.

Если государство забирает имущество обратно, оно должно заплатить покупателю его рыночную стоимость. Деньги вносят на депозит суда еще до решения. Затем эти средства перечисляют человеку, потерявшему имущество. А государство может потом потребовать эти деньги с того, кто незаконно продал недвижимость.

Еще одна деталь: если государственный регистратор нарушил чьи-либо права (например, неправильно оформил документы), пожаловаться в Минюст можно в течение 2 месяцев после того, как человек узнал о проблеме.

С одной стороны, закон защищает тех, кто честно купил имущество и не хочет его терять из-за старых махинации. С другой стороны, государство или громада не смогут вернуть земли или здания, если пройдет 10 лет. Это может осложнить борьбу с незаконными сделками, особенно если они произошли давно.

Закон уже действует и даже касается старых дел, где суды еще не приняли решения. Он может изменить правила игры для многих.

Международная антикоррупционная организация Transparency International Ukraine призвала Президента ветировать законопроект № 12089, поскольку он «легализует незаконное отчуждение у государства или громады имущество из-за мошеннических схем и злоупотреблений должностных лиц. Если изменения вступят в силу, возвратить его будет сложно даже через суд».

Но Президент все равно закон подписал.

Чтобы в Украине не легализовали рейдерство, была создана петиция против закона

Значительный общественный резонанс вызвал не только законопроект № 12089, но и попытки общественности остановить его внедрение. Одним из ключевых проявлений протеста стала петиция, адресованная Президенту Украины Владимиру Зеленскому, с призывом наложить вето на документ. Она набрала 25845 подписей, но была отклонена Президентом.

Текст петиции, обнародованный 13 марта 2025 г., отражает позицию активистов, которые считают закон угрозой для государственных и общественных интересов. Его автором является бывший мэр Глухова Мишель Терещенко.

В петиции говорится, что, несмотря на заявленную цель – защиту прав добросовестных приобретателей – законопроект на самом деле оберегает тех, кто незаконно завладел государственными и коммунальными землями через подставных лиц.

Подчеркивается, что сейчас такие территории возвращаются государству через суды, но новый закон сделает невозможным это, установив 10-летний срок для подачи претензий. Более того, для возвращения земель громадам или государству придется платить незаконным собственникам их рыночную стоимость из бюджетных средств, что, по оценкам Фонда государственного имущества, только в 2024 году составило более 407 миллиардов гривен.

В петиции приводятся конкретные примеры земельных схем, которые могут легализовать закон:

• участки, связанные с экс-министром аграрной политики Николаем Сольским, которого НАБУ подозревает в завладении землей на 290 миллионов гривен;
• земли в Киеве, ассоциированные с Денисом Комарницким и крупными застройщиками, которые использовали фиктивные предприятия для получения статуса «добросовестного приобретателя»;
• территории, похищенные соратниками Виктора Януковича до Евромайдана под строительство лесов и водоемов.

Активисты подчеркивают, что закон оказывает обратное действие, а это исключит возможность возвращения земель, по которым уже идут судебные процессы. Они также обвиняют документ в нарушении Конституции, в частности, принципа равенства форм собственности, ведь он ограничивает права государства и громады на защиту своего имущества. Петиция ссылается на позицию судей Верховного Суда, Минсреды, Минюста, Гослесагентства и экспертов, которые считают закон неприемлемым в действующей редакции.

Призыв наложить вето авторы обосновывают не только юридическими, но и социальными аргументами: во время войны бюджетные средства должны направляться на поддержку Вооруженных сил, а не компенсацию тем, кто незаконно присвоил государственные земли. Эта петиция стала голосом десятков тысяч граждан, которые видят в законопроекте №12089 не реформу, а попытку узаконить коррупционные схемы прошлого.

Петиция против петиция

Кроме критики закона «о добросовестном приобретателе», есть и те, кто его поддерживает. Одна из таких инициатив – петиция, созданная Андреем Семидидько 24 марта 2025 года. Ее автор призвал Президента Владимира Зеленского безотлагательно подписать закон, считая его важным шагом для защиты права собственности и улучшения условий для бизнеса в Украине.

Андрей Семидидько объясняет, что закон защищает людей, купивших имущество или землю, не зная об их незаконном происхождении. По его словам, это важно для инвесторов – как украинских, так и иностранных. Они не должны отвечать за старые ошибки государства, а государство должно гарантировать стабильность и защиту права собственности. Без этого экономика не будет развиваться, а инвестиции не придут.

Сейчас, если правоохранители находят проблемы с имуществом даже 30-летней давности, все ложится на плечи честного покупателя. Человек мог 20 лет владеть недвижимостью, а затем неожиданно ее забирают. Петиция утверждает, что закон это исправит: у государства будет только 10 лет, чтобы проверить законность соглашения. Если за это время нарушений не нашли, претензии больше не будут подаваться. Автор считает, что 10 лет — это более чем достаточно, ведь обычно срок исковой давности в Украине — всего 3 года.

Петиция отмечает, что государство должно брать на себя ответственность за свои просчеты, а не переводить их на людей. Если имущество забирают, покупателю компенсируют его стоимость, но только при условии, что деньги уже внесены на депозит суда.

Автор петиции считает, что закон отвечает европейским стандартам и практике Европейского суда по правам человека.

Эта петиция показывает, что закон имеет не только противников, но и сторонников, которые видят в нем шанс навести порядок в сфере собственности и поддержать экономику.

Коррупционные риски

Однако есть большие коррупционные риски, возникающие из-за подписания Зеленским закона «о добросовестном приобретателе». Кстати, это прямо утверждали в Национальном агентстве по предотвращению коррупции, которое провело антикоррупционную экспертизу тогда еще проекта № 11134, который внесли депутаты Фрис И.П., Батенко Т.И., Клочко А.А. и другие.

НАПК выделило следующие проблемы, цитируем:

• «Предлагаемое регулирование фактически закрепляет на законодательном уровне постоянно действующую коррупционную составляющую, создает предпосылки для возникновения ряда коррупционных рисков при отчуждении такого имущества в интересах отдельных заинтересованных лиц».
• «…нивелирует правовые стандарты отчуждения имущества от владения государства».
• «Такие обстоятельства могут привести к злоупотреблениям уполномоченными лицами служебным положением, принятию неэффективных и необоснованных решений по отчуждению того или иного имущества и, как следствие, совершению ими коррупционных правонарушений с целью получения незаконной прибыли».

Также экспертизой было установлено, что законопроект противоречит ряду нормативно-правовых актов, в частности, Закона Украины «О государственной службе».

«Информационное агентство Антикоррупционный правозащитный совет» разоблачило многие рейдерские схемы, по нашим материалам начато не одно уголовное производство. Но теперь значительная часть рейдеров может избежать ответственности, поскольку можно говорить, что в Украине частично легализовали рейдерство после подписания Президентом закона «о добросовестном приобретателе».

Так, одна из схем, часто появляющихся в наших журналистских расследованиях: недвижимость или земля приобретается незаконно, например, через поддельные документы. Далее создается цепь продаж или передач захваченного имущества, где привлекают черных нотариусов. Имущество продают (или передают), затем перепродают – и так можно несколько раз. Последний в этой цепи получает его вроде бы законно – не от рейдера, то есть первого владельца, а от кого-то из посредников. Впоследствии этот покупатель, если возникают проблемы, может заявить: «Я же добросовестный приобретатель, мне все равно, что эта земля или недвижимость были получены незаконно». При этом умалчивается ключевой момент: этот «добросовестный покупатель» на самом деле является частью схемы, которую он совместно со всеми предыдущими владельцами, включая первого – самого рейдера, – и реализовал.

Также можно предположить, что теперь задним числом рейдеры будут оформлять на себя имущество и землю. Подобные прецеденты уже имели место в рамках схем захвата: например, фальсифицировалось решение компетентного органа, датированное, скажем, 1997-м годом, о том, что определенный участок был передан в аренду. Попробуй потом доказать, что такого решения не было в природе. И хотя бы и не было – десять лет прошло.

Теперь из-за нововведений эта и другие схемы захвата (а в масштабах Украины таких случаев тысячи) фактически будут завершены и легализованы, и правоохранительные органы не смогут вмешаться и вернуть имущество или землю.

Напомним, ранее мы писали, что Днепровский городской совет через 10 лет внезапно заметил, что яхт-клуб «Сич» построили незаконно, и подала в суд, требуя вернуть ему захваченные земли.