Президент України Володимир Зеленський підписав закон № 4292-ІХ (законопроект 12089) «про добросовісного набувача», який нібито повинен захистити права власників майна чи землі, проте критики стверджують: завдяки йому узаконять рейдерські захоплення.

В Україні легалізували рейдерство? Тепер у прокуратури не буде можливості повернути значну кількість нерухомості та ділянок через нововведення.

Президент Володимир Зеленський підписав закон (№ 4292-ІХ), який вносить зміни до Цивільного кодексу України. Його мета на словах – захистити права людей, які купили майно, не знаючи, що воно було незаконно продано. Але що це означає на практиці?

Як аргументували необхідність в змінах? Автори закону, зокрема нардеп Ігор Фріс, кажуть, що раніше суди по-різному вирішували спори про повернення майна. Через це виникала плутанина: одні судові рішення суперечили іншим. Новий закон має чітко розмежувати, коли майно можна повернути державі чи громаді, а коли – ні. Головна ідея – знайти баланс між інтересами держави і правами людей, які чесно купили нерухомість.

Головне – змінили термін для повернення майна. Якщо воно (наприклад, земля чи будинок) перейшло з державної чи комунальної власності в приватну, то держава може вимагати його назад лише протягом 10 років. Рахунок починається з дня, коли перший покупець зареєстрував право власності, або з моменту передачі майна, якщо реєстрація тоді не була обов’язковою. Після 10 років – усе, претензії подавати пізно.

Але є винятки: якщо це стратегічні об’єкти (наприклад, військові землі, пам’ятки культури чи заповідники), їх можуть повернути в будь-якому разі.

Якщо держава забирає майно назад, вона має заплатити покупцеві його ринкову вартість. Гроші вносять на депозит суду ще до рішення. Потім ці кошти перераховують людині, яка втратила майно. А держава може потім вимагати ці гроші з того, хто незаконно продав нерухомість.

Ще одна деталь: якщо державний реєстратор порушив чиїсь права (наприклад, неправильно оформив документи), поскаржитися до Мін’юсту можна протягом 2 місяців після того, як людина дізналася про проблему.

З одного боку, закон захищає тих, хто чесно купив майно і не хоче його втрачати через старі махінації. З іншого –  держава чи громада не зможуть повернути землі чи будівлі, якщо мине 10 років. Це може ускладнити боротьбу з незаконними оборудками, особливо якщо вони сталися давно.

Закон уже діє і навіть стосується старих справ, де суди ще не винесли рішення. Тож він може змінити правила гри для багатьох.

Міжнародна антикорупційна організація Transparency International Ukraine закликала Президента ветувати законопроєкт № 12089, оскільки він «легалізує незаконне відчуження в держави або громади майно через шахрайські схеми та зловживання службових осіб. Якщо зміни наберуть чинності, повернути його буде складно навіть через суд».

Але Президент все одно закон підписав.

Щоб в Україні не легалізували рейдерство, була створена петиція проти закону

Значний суспільний резонанс викликав не лише сам законопроєкт № 12089, а й спроби громадськості зупинити його впровадження. Одним із ключових проявів протесту стала петиція, адресована Президентові України Володимиру Зеленському, із закликом накласти вето на документ. Вона набрала 25 845 підписів, але була відхилена Президентом.

Текст петиції, оприлюднений 13 березня 2025 року, відображає позицію активістів, які вважають закон загрозою для державних і громадських інтересів. Його автором є колишній мер Глухова Мішель Терещенко.

У петиції говориться, що попри заявлену мету – захист прав добросовісних набувачів – законопроєкт насправді оберігає тих, хто незаконно заволодів державними та комунальними землями через підставних осіб.

Наголошується, що зараз такі території повертаються державі через суди, але новий закон унеможливить це, встановивши 10-річний термін для подання претензій. Більше того, для повернення земель громадам чи державі доведеться сплачувати незаконним власникам їхню ринкову вартість з бюджетних коштів, що, за оцінками Фонду державного майна, лише в 2024 році склало понад 407 мільярдів гривень.

У петиції наводяться конкретні приклади земельних схем, які може легалізувати закон:

• ділянки, пов’язані з ексміністром аграрної політики Миколою Сольським, якого НАБУ підозрює в заволодінні землею на 290 мільйонів гривень;
• землі в Києві, асоційовані з Денисом Комарницьким та великими забудовниками, що використовували фіктивні підприємства для отримання статусу «добросовісного набувача»;
• території, викрадені соратниками Віктора Януковича до Євромайдану під забудову лісів і водойм.

Активісти підкреслюють, що закон має зворотну дію, а це унеможливить повернення земель, за якими вже тривають судові процеси. Вони також звинувачують документ у порушенні Конституції, зокрема принципу рівності форм власності, адже він обмежує права держави та громад на захист свого майна. Петиція посилається на позицію суддів Верховного Суду, Міндовкілля, Мін’юсту, Держлісагентства та експертів, які вважають закон неприйнятним у чинній редакції.

Заклик накласти вето автори обґрунтовують не лише юридичними, але й соціальними аргументами: у час війни бюджетні кошти мають спрямовуватися на підтримку Збройних сил, а не на компенсації тим, хто незаконно привласнив державні землі. Ця петиція стала голосом десятків тисяч громадян, які вбачають в законопроєкті № 12089 не реформу, а спробу узаконити корупційні схеми минулого.

Петиція проти петиція

Окрім критики закону «про добросовісного набувача», є й ті, хто його підтримує. Одна з таких ініціатив — петиція, створена Андрієм Семидідьком 24 березня 2025 року. Її автор закликав Президента Володимира Зеленського невідкладно підписати закон, вважаючи його важливим кроком для захисту права власності та покращення умов для бізнесу в Україні.

Андрій Семидідько пояснює, що закон захищає людей, які купили майно чи землю, не знаючи про їхнє незаконне походження. За його словами, це важливо для інвесторів – як українських, так і іноземних. Вони не повинні відповідати за старі помилки держави, а держава має гарантувати стабільність і захист права власності. Без цього економіка не розвиватиметься, а інвестиції не прийдуть.

Зараз, якщо правоохоронці знаходять проблеми з майном навіть 30-річної давнини, усе лягає на плечі чесного покупця. Людина могла 20 років володіти нерухомістю, а потім несподівано її забирають. Петиція стверджує, що закон це виправить: держава матиме лише 10 років, щоб перевірити законність угоди. Якщо за цей час порушень не знайшли, претензії більше не подаватимуть. Автор вважає, що 10 років — це більше ніж достатньо, адже зазвичай строк позовної давності в Україні — лише 3 роки.

Петиція наголошує, що держава має брати на себе відповідальність за свої прорахунки, а не перекладати їх на людей. Якщо майно забирають, покупцеві компенсують його вартість — але тільки за умови, що гроші вже внесено на депозит суду.

Автор петиції вважає, що закон відповідає європейським стандартам і практиці Європейського суду з прав людини.

Ця петиція показує, що закон має не лише противників, а й прихильників, які бачать у ньому шанс навести лад у сфері власності та підтримати економіку.

Корупційні ризики

Проте є великі корупційні ризики, які виникають через підписання Зеленським закону «про добросовісного набувача». До речі, це прямо стверджували в Національному агентстві з питань запобігання корупції, яке провело антикорупційну експертизу тоді ще проєкту № 11134, який внесли депутати Фріс І.П., Батенко Т.І., Клочко А.А. та інші.

НАЗК виділило наступні проблеми, цитуємо:

• «Пропоноване регулювання фактично закріплює на законодавчому рівні постійно діючу корупційну складову, створює передумови для виникнення низки корупційних ризиків під час відчуження такого майна в інтересах окремих заінтересованих осіб».
• «…нівелює правові стандарти  відчуження майна з володіння держави».
• «Такі обставини можуть призвести до зловживань уповноваженими особами службовим становищем, прийняття неефективних та необґрунтованих рішень щодо відчуження того чи іншого майна та, як наслідок, вчинення ними корупційних правопорушень з метою отримання незаконного прибутку».

Також експертизою було встановлено, що законопроєкт суперечить низці нормативно-правових актів, зокрема Закону України «Про державну службу».

«Інформаційне агентство Антикорупційна правозахисна рада» викрило багато рейдерських схем, за нашими матеріалами розпочате не одне кримінальне провадження. Але тепер значна частина рейдерів можуть уникнути відповідальності, оскільки можна говорити, що в Україні частково легалізували рейдерство після підписання Президентом закону «про добросовісного набувача».

Так, одна зі схем, яка часто з’являється в наших журналістських розслідуваннях: нерухомість чи земля набувається незаконно, наприклад, через підроблені документи. Далі створюється ланцюг продажів або передач захопленого майна, де залучають так званих чорних нотаріусів. Майно продають (або передають), потім перепродують – і так можна декілька разів. Останній в цьому ланцюгу отримує його начебто законно – не від рейдера, тобто першого власника, а від когось з посередників. Згодом цей покупець, якщо виникають проблеми, може заявити: «Я ж добросовісний набувач, мені байдуже, що ця земля чи нерухомість були отримані незаконно». При цьому замовчується ключовий момент: цей «добросовісний покупець» насправді є частиною схеми, яку він спільно з усіма попередніми власниками, включно з першим – самим рейдером, – і реалізував.

Також можна припустити, що тепер заднім числом рейдери будуть оформляти на себе майно та землю. Подібні прецеденти вже мали місце в рамках схем захоплення: наприклад, фальсифікувалося рішення компетентного органа, датоване, скажімо, 1997-м роком, про те, що певна ділянка була передана в оренду. Спробуй потім довести, що такого рішення не існувало в природі. І хоча б і не існувало – десять років минуло.

Тепер через нововведення ця та інші схеми захоплення (а в масштабах України таких випадків тисячі) фактично будуть завершеними та легалізованими, і правоохоронні органи не зможуть втрутитися та повернути майно або землю.

Нагадуємо, раніше ми писали, що Дніпровська міська рада через 10 років раптово помітила, що яхт-клуб «Січ» побудували незаконно, та подала до суду, вимагаючи повернути їй захоплені землі.