10 шагов, которые может сделать владелец квартиры, чтобы защитить свои права от такого соседства.

У вашего дома установили незаконный МАФ: пошаговый алгоритм, как действовать.

В Украине, особенно в городах, такая ситуация достаточно распространена: вы – владелец квартиры в многоэтажном доме, и Однажды возле дома появляется киоск, кофейня или торговый павильон. Возможно, его установили на месте, где раньше ходили жильцы, возле детской площадки, прямо под окнами или на части двора.

Владелец говорит, что все законно. Но вы этого не знаете. Более того, сооружение может стоять на земельном участке, предназначенном для обслуживания именно вашего дома.

Что в такой ситуации может сделать обычный владелец квартиры? ИА АПР разобрало конкретный алгоритм – от фотографирования МАФа и проверки земельного участка до обращения в городской совет, полицию и, при необходимости, в суд.

Сначала не спорьте с владельцем МАФа – сфотографируйте все

Начать лучше с фиксации ситуации.

Сделайте фотографии и видео, на которых видно не только сам павильон, но и его расположение относительно дома.

Нужно, чтобы по фотографиям можно было понять, где находятся подъезд, тротуар, проезд, детская площадка, зеленая зона, парковка, мусорные контейнеры, инженерные сооружения и другие объекты.

Отдельно зафиксируйте то, что вы считаете нарушением своих прав.

Например, сооружение перекрывает часть прохода, мешает подъезду автомобилей, стоит непосредственно возле окон, занимает территорию, которой раньше пользовались жильцы, или препятствует доступу к коммуникациям.

Если возле павильона работает генератор, скапливается мусор, постоянно стоят автомобили поставщиков или возникают другие проблемы – это также стоит зафиксировать.

В дальнейшем вопрос будет заключаться не только в том, законен ли сам МАФ, но и в том, какие конкретно права жильцов он нарушает.

Выясните самое важное: чья земля под МАФом

Это один из первых вопросов, который стоит проверить.

Человек видит двор возле многоэтажного дома и часто думает: если территория находится возле дома, значит, она автоматически принадлежит жильцам.

На самом деле ситуация сложнее.

Закон определяет придомовую территорию как территорию вокруг многоквартирного дома, определенную градостроительной и землеустроительной документацией в границах соответствующего земельного участка и необходимую для обслуживания дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей его жильцов.

То есть это не условные «десять метров вокруг дома». Должен существовать конкретный земельный участок с определенными границами.

При этом Земельный кодекс предусматривает очень важное правило: порядок использования земельных участков многоквартирных домов и их придомовых территорий определяется совладельцами.

А Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» относит права на земельный участок, на котором находятся дом, относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория, к общему имуществу многоквартирного дома.

Проще говоря, может выясниться, что предприниматель поставил торговый павильон не просто на какой-то абстрактной «городской земле возле дома», а на земельном участке, права на который принадлежат совладельцам дома и порядок использования которого определяют они.

Но это необходимо проверить документально.

Посмотрите земельный участок на кадастровой карте

Часть информации можно попытаться найти самостоятельно через Публичную кадастровую карту Госгеокадастра.

На ней отображаются земельные участки, сведения о которых внесены в Государственный земельный кадастр.

Если известен кадастровый номер, можно идентифицировать конкретный участок и увидеть его расположение и конфигурацию.

Здесь есть важный нюанс: Госгеокадастр разъясняет, что программное обеспечение кадастра не предусматривает поиск зарегистрированных земельных участков просто по почтовому адресу. Поэтому иногда нужный кадастровый номер сначала придется установить по другим документам.

Если самостоятельно найти земельный участок не удалось, кадастровый номер стоит искать в документах на землю либо выяснять через орган местного самоуправления и Государственный земельный кадастр. В ОСМД или у управляющего также можно спросить, есть ли у них документы на земельный участок, на котором расположен дом и его придомовая территория, и указан ли в этих документах кадастровый номер.

Однако ОСМД не ведет кадастр и не обязано самостоятельно устанавливать кадастровый номер участка по просьбе жильца.

Важно посмотреть не только, существует ли участок, но и где проходят его границы и попадает ли место установки МАФа в эти границы.

Выясните, на каком основании вообще установили МАФ

Далее нужно перейти от земли к самому павильону.

Законодательство использует термин «временное сооружение для осуществления предпринимательской деятельности». Это одноэтажное сооружение из облегченных конструкций, которое устанавливается временно без фундамента.

Одним из ключевых документов для размещения такого сооружения является паспорт привязки.

Паспорт привязки – это не абстрактное «разрешение на киоск». В нем определяется конкретное место установки временного сооружения на топографо-геодезической основе и схема благоустройства прилегающей территории.

Поэтому жильцу важно получить не ответ предпринимателя «у меня все документы есть», а увидеть, какие именно документы существуют и на какое конкретно место они выданы.

Куда конкретно писать в городском совете

Названия структур в разных городах отличаются. Где-то это департамент архитектуры и градостроительства, где-то – управление градостроительства и архитектуры, департамент благоустройства, инспекция по благоустройству или другой исполнительный орган городского совета.

Поэтому обычному жильцу необязательно самому угадывать нужный департамент.

Можно адресовать документ непосредственно городскому совету или его исполнительному комитету, четко описать адрес и место расположения МАФа и поставить конкретные вопросы. Орган местного самоуправления должен передать обращение компетентному структурному подразделению, если вопрос относится к его системе.

На первом этапе целесообразно направить запрос на публичную информацию и попросить предоставить:

• оформлялся ли паспорт привязки этого временного сооружения;
• его номер, дату выдачи и срок действия;
• кому он выдан;
• копию паспорта привязки;
• схему расположения сооружения;
• документы, на основании которых согласовано его размещение;
• кадастровый номер земельного участка;
• кому принадлежит или кем используется этот земельный участок;
• проводились ли проверки этого МАФа;
• выдавались ли предписания;
• принимались ли решения о демонтаже.

Ответить на такой запрос орган местного самоуправления обязан в соответствии с Законом Украины «О доступе к публичной информации». По общему правилу ответ должен быть предоставлен не позднее пяти рабочих дней со дня получения запроса. Если городской совет или другой орган не располагает запрашиваемой информацией, но знает или по своему статусу должен знать, кто ею располагает, он должен направить запрос надлежащему распорядителю и уведомить об этом заявителя. При этом важно учитывать: орган обязан предоставить имеющуюся у него публичную информацию и документы, но не обязан специально создавать новую информацию или проводить исследование по просьбе заявителя.

То есть первая задача – собрать документы, а не сразу доказывать чиновникам, что МАФ незаконен.

Документы получили – теперь сравните их с реальностью

Предположим, городской совет ответил: паспорт привязки есть. Это еще не означает, что вопрос закрыт. Посмотрите, кому он выдан. Проверьте срок действия. Изучите схему. Сравните место, указанное в документах, с местом, где павильон находится фактически.

Например, документ может касаться одного сооружения, а фактически предприниматель расширил его, поставил рядом дополнительную конструкцию или занял значительно большую территорию.

Может выясниться и другое: документ оформлен на другое лицо или вообще на другое место.

Именно поэтому паспорт привязки нужно не просто «проверить на наличие», а фактически сравнить с тем, что находится возле вашего дома.

Обнаружили проблему – пишите уже не информационный запрос, а обращение

На этом этапе цель документа меняется.

Раньше вы запрашивали информацию. Теперь вы уже просите орган местного самоуправления провести проверку и принять меры.

Например:

«Я являюсь владельцем квартиры в доме по адресу… Возле дома расположено временное сооружение. Установлены следующие обстоятельства… Прошу провести проверку законности его размещения, соответствия фактического места расположения паспорту привязки, правомерности использования земельного участка и в случае установления нарушений принять предусмотренные законодательством меры».

К обращению стоит приложить фотографии и, по возможности, полученные документы.

Направлять его можно городскому совету, исполкому и профильному органу, который в конкретном городе занимается временными сооружениями или благоустройством.

Если МАФ стоит на территории, которая принадлежит совладельцам дома, целесообразно также привлечь ОСМД или управляющего и поставить вопрос о наличии решения совладельцев относительно использования этой земли.

А можно ли обратиться в полицию?

Да, можно. Но нужно понимать, чего именно вы от нее требуете.

Полиция не является органом, который в обычных обстоятельствах выдает паспорт привязки, определяет границы придомовой территории или решает градостроительный спор о том, правильно ли установлен МАФ.

Поэтому звонить 102 только со словами «возле моего дома незаконный киоск, снесите его» – не самый эффективный способ.

Другая ситуация, если во время установки или работы МАФа происходит возможное правонарушение.

Например, повреждают имущество дома, возникает конфликт или звучат угрозы, перекрывается движение, создается опасность для людей, уничтожаются зеленые насаждения, неизвестные лица проводят работы, которые могут представлять опасность, или происходят другие события с признаками административного либо уголовного правонарушения.

В таких случаях обращение в полицию вполне оправданно.

Закон «О Национальной полиции» прямо возлагает на полицию реагирование на сообщения об уголовных и административных правонарушениях, прекращение таких правонарушений, обеспечение публичной безопасности и порядка.

То есть полиция может зафиксировать событие и отреагировать на правонарушение, однако не стоит подменять ею городской совет, земельные органы или суд в вопросе законности самого размещения временного сооружения.

А если есть признаки того, что под видом МАФа фактически возвели самовольную постройку или незаконно заняли землю коммунальной собственности (это вы можете понять хотя бы из ответа местного совета), можно обратиться и в прокуратуру. Особенно если городской совет знает о проблеме, но не принимает мер. В таких случаях прокуратура при наличии законных оснований может обратиться в суд в интересах государства или территориальной громады.

Такие дела не редкость – именно прокуратура в Украине чаще всего реагирует на самовольное строительство, а не местные власти.

Особенно внимательно проверяйте ситуацию, если это земля вашего дома

Это может принципиально изменить весь спор.

Придомовая территория – это не просто место, где жильцы привыкли гулять или парковать автомобили. Это территория в границах соответствующего земельного участка, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения бытовых потребностей его жильцов.

А совладельцем многоквартирного дома по закону является каждый владелец квартиры или нежилого помещения.

Поэтому если земельный участок под домом и его придомовая территория оформлены за совладельцами, вопрос о его использовании – это уже не только отношения предпринимателя с городским советом.

Земельный кодекс прямо устанавливает, что порядок использования земельных участков многоквартирных домов и придомовых территорий определяется совладельцами.

Например, если в границах такого участка появился торговый павильон, стоит выяснить: кто согласовал использование этой части земли, принимали ли совладельцы соответствующее решение и на каком правовом основании посторонний предприниматель ею пользуется.

Именно поэтому наличие паспорта привязки не должно автоматически прекращать проверку земельного вопроса.

В деле №577/120/21 Верховный Суд рассматривал спор, в котором среди прочего оценивались размещение временного сооружения на придомовой территории, права совладельцев и созданные жильцам препятствия. Судебная практика в подобных спорах показывает: решающим может быть не само недовольство жильцов появлением торговой точки, а доказанное нарушение их прав.

Если городской совет ничего не делает – собирайте документы для следующего шага

Типичный ответ чиновников может выглядеть примерно так: «паспорт привязки выдан, оснований для реагирования нет».

Не стоит на этом останавливаться.

Попросите сообщить, выезжали ли должностные лица на место. Составляли ли акт обследования? Сравнивали ли фактическое расположение МАФа со схемой? Проверяли ли земельный участок? Исследовали ли обстоятельства, на которые вы ссылались?

Сохраняйте все запросы, обращения, ответы, фотографии, схемы и документы.

Если в результате выяснится, что сооружение действительно нарушает ваше право, следующим этапом может стать суд.

Но в суд лучше приходить не с фразой «я считаю этот МАФ незаконным», а уже с документированной историей:

вы являетесь владельцем квартиры → установили правовой статус земельного участка → выяснили, какие документы существуют на МАФ → зафиксировали конкретное нарушение → обратились в компетентный орган → получили ответ или столкнулись с бездействием.

Что делать, если завтра возле вашего дома установили МАФ

Итак, практический алгоритм может выглядеть так:

1. Сфотографируйте МАФ и его расположение.
2. Зафиксируйте, чем конкретно он мешает вам или другим жильцам.
3. Проверьте земельный участок через Публичную кадастровую карту и попытайтесь установить его кадастровый номер.
4. Запросите у городского совета документы на землю и паспорт привязки сооружения.
5. Выясните, не находится ли МАФ на земельном участке вашего многоквартирного дома.
6. Сравните паспорт привязки с реальным сооружением.
7. Если видите нарушения – направьте городскому совету и профильному органу официальное обращение с требованием провести проверку.
8. Если происходит возможное правонарушение, конфликт, повреждение имущества или создается опасность – обращайтесь в полицию. Если выявлены признаки самочинного строительства, пишите в прокуратуру.
9. Привлеките ОСМД, управляющего и других совладельцев, если проблема касается территории всего дома.
10. Сохраняйте документы. Если административным путем проблему решить не удалось, они могут стать доказательствами в суде.

И главное – владельцу квартиры не нужно самому становиться архитектором, землеустроителем или юристом и на глаз определять, законен МАФ или нет.

Начать следует с трех простых вопросов: чья это земля, кто разрешил установить здесь сооружение и имел ли он право это разрешать без согласия совладельцев дома?

Ответы на них уже покажут, куда двигаться дальше.

_____________________

Читай нас дальше

События в Днепре и Днепропетровской области.

Журналистские расследования: коррупция, криминал, хищение бюджета, рейдерство (захват земли и недвижимости), фиктивные тендеры и нарушения законодательства о публичных закупках.

Статьи: аналитика, анализ законодательства, советы гражданам, пособия по юридической защите.