Суд скасував містобудівні умови та низку документів щодо будівництва елітних котеджів, визнавши їх протиправними.

Так невже ЖК Concept Riviera порушує закон? І що буде далі з елітним житлом?

Котеджний комплекс Concept Riviera, який обіцяє розкішне життя на березі водойми (озеро Ломівське) в АНД-район Дніпра, став епіцентром скандалу, розкритого Інформаційним агентством Антикорупційна правозахисна рада. Наше розслідування виявило темну сторону цього проєкту: у 2019–2022 роках 13 земельних ділянок, розташованих у прибережній зоні, були передані фізичним особам рішеннями Дніпровської міськради. Через 12 днів ці ділянки опинилися в руках однієї особи, яка перепродала їх ТОВ «Ріверсайд» – забудовнику комплексу. Деякі з цих «власників» зізналися, що підписували документи за символічну винагороду, не усвідомлюючи їхнього значення.

Розслідування ради викрило можливі шахрайські схеми, підробку документів і порушення водного законодавства. Землі біля водойми належать до водного фонду, де приватна забудова суворо обмежена. Активісти зафіксували вирубку дерев, зміну меж прибережної захисної смуги (ПЗС) і будівельні роботи без належних дозволів, що загрожує екологічній рівновазі регіону. Лівобережна прокуратура відкрила кримінальні провадження за статтями про підробку документів (ч. 1 ст. 358 КК України) і самовільне зайняття земель (ч. 1 ст. 197-1 КК України). Попри судові заборони, будівництво тривало, загострюючи конфлікт між забудовником і громадою. Ці викриття стали поштовхом до судового позову, який кинув виклик не лише ТОВ «Ріверсайд», а й діям місцевої влади.

Невже суд визнав: ЖК Concept Riviera незаконний?

22 травня 2025 року Дніпропетровський окружний адміністративний суд під головуванням судді О.С. Рябчука розглянув справу №160/9279/25. Позивачем виступив місцевий житель, який оскаржив дії двох ключових структур Дніпровської міськради: Департаменту по роботі з активами та Управління державного архітектурно-будівельного контролю (УДАБК). Третьою особою в справі було ТОВ «Ріверсайд». Позов стосувався законності видачі містобудівних умов та обмежень (МУО) для будівництва котеджного комплексу в районі провулку Широкого, а також реєстрації повідомлень про початок підготовчих і будівельних робіт.

Позивач вимагав визнати протиправними дії Департаменту щодо видачі трьох МУО від 29 лютого 2024 року (MU01:1983-7157-8092-0737, MU01:1955-7770-1866-0193, MU01:1968-9648-9190-3062) і скасувати їх.

Ці документи дозволяли ТОВ «Ріверсайд» проектувати будівництво на ділянках із кадастровими номерами 1210100000:01:496:0135, 1210100000:01:496:0136 і 1210100000:01:496:0137.

Крім того, позивач оскаржував дії УДАБК, яке зареєструвало повідомлення про початок підготовчих робіт (ДП020240305475 від 07.03.2024) і будівельних робіт (ДП051241101384 від 08.11.2024, ДП051250226171 від 05.03.2025), та просив скасувати їхню реєстрацію.

Позов ґрунтувався на переконанні, що ці рішення порушують земельне, водне, містобудівне та екологічне законодавство, загрожуючи правам громади та довкіллю.

Аргументи позивача: звинувачення в порушеннях Concept Riviera

Позивач висунув низку серйозних звинувачень, які вказували на системні порушення в процесі підготовки та реалізації проєкту.

По-перше, він стверджував, що земельні ділянки були незаконно передані в приватну власність ТОВ «Ріверсайд». За його даними, ці землі частково розташовані в межах прибережної захисної смуги водойми Ломівське та Лівобережного дренажного каналу, що належать до водного фонду. Відповідно до Водного кодексу України, такі території не можуть перебувати у приватній власності, а будівництво на них заборонене без спеціальних дозволів. Позивач посилався на кримінальне провадження №12023046630000908, яке розслідує можливу підробку документів для оформлення ділянок.

По-друге, позивач вказав на невідповідність МУО вимогам законодавства. До заяв на їх отримання не додавалися обов’язкові викопіювання з топографо-геодезичного плану (М 1:2000) та містобудівний розрахунок, що є підставою для відмови. Самі МУО не містили критично важливих даних: точного місця розташування об’єктів (вказано «Дніпровський район» замість «Амур-Нижньодніпровський»), обмежень щодо ПЗС, максимально допустимого відсотка забудови, щільності населення чи мінімальних відстаней до червоних ліній. Крім того, детальний план території (ДПТ) для цього району не розроблявся, а громадські слухання не проводилися, що порушує Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».

По-третє, позивач наголосив на невідповідності цільового призначення ділянок. Землі мають код 02.01 («Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд»), що дозволяє зводити лише один індивідуальний будинок на ділянку. Натомість ТОВ «Ріверсайд» планує побудувати 6 резиденцій і 61 котедж, що суперечить державним будівельним нормам (ДБН) і цільовому призначенню. Нарешті, позивач підкреслив екологічні ризики: будівництво в ПЗС може зашкодити флорі та фауні, а також здоров’ю місцевих жителів. Він подав клопотання про огляд доказів на YouTube-каналі «Строительство Фрунзенский», залучення екологічних служб, витребування даних про відстань ділянок до водойми та призначення земельно-технічної експертизи, але суд відхилив ці вимоги, вважаючи їх нерелевантними до предмета спору.

Позиція відповідачів: «Ми нічого не порушували»

Департамент по роботі з активами Дніпровської міськради заперечував звинувачення, стверджуючи, що ТОВ «Ріверсайд» надало всі необхідні документи для отримання МУО. За їхньою версією, містобудівний розрахунок не є обов’язковим з 1 січня 2019 року, а ділянки розташовані в зоні кварталів вибіркової реконструкції садибної забудови, що відповідає плану зонування, затвердженому рішенням міськради №75/47 від 21 лютого 2024 року. Департамент також посилався на рішення міськради №260/14 від 22 грудня 2021 року, яке визначало межі водоохоронної зони плеса ДПК «Московський» і не вказувало на ПЗС як обмеження для забудови.

Управління ДАБК також відкидало претензії, наполягаючи, що повідомлення про початок робіт зареєстровані законно. Вони базувалися на чинних МУО, які не містили обмежень щодо ПЗС, а об’єкти будівництва – індивідуальні житлові будинки – відповідають цільовому призначенню ділянок (02.01) і належать до класу СС1 (незначні наслідки). УДАБК стверджувало, що вимоги ДБН щодо відсотка забудови чи щільності населення не застосовуються до таких проєктів, а зазначення «Дніпровський район» є коректним, оскільки відповідає межам територіальної громади.

ТОВ «Ріверсайд», як третя особа, активно захищало свої інтереси. Компанія стверджувала, що будівництво відповідає нормам, що підтверджує позапланова перевірка ДАБК у квітні 2025 року. Вони наполягали, що плесо Ломівське є каналом, а не озером, посилаючись на судові рішення у справі №199/78/23, які нібито підтверджують цей статус. За їхньою версією, ділянки розташовані за межами ПЗС, а звинувачення позивача не мають доказової бази. Забудовник також підкреслив, що скасування попередніх судових рішень Верховним Судом у справі №160/7238/22 було формальним і не впливає на поточну справу.

Рішення суду: доктрина «плодів отруйного дерева»

Суддя Рябчук дослідив матеріали справи, дійшовши висновку, що позов має бути частково задоволений.

Ключовим аргументом стало те, що МУО базувалися на рішеннях Дніпровської міськради №74/47 і №75/47 від 21 лютого 2024 року, які затверджували генеральний план і план зонування.

Проте ці рішення були визнані протиправними і скасовані в справі №160/15842/24 рішенням суду від 12 вересня 2024 року, залишеним без змін апеляційним судом 4 березня 2025 року.

Крім того, рішення міськради №260/14 від 22 грудня 2021 року про межі водоохоронної зони плеса ДПК «Московський» було скасовано Верховним Судом 6 лютого 2025 року в справі №160/7238/22. Верховний Суд визнав, що поняття «розширене плесо ДПК» не передбачене законодавством, а проект землеустрою порушує Закон «Про землеустрій».

Суд застосував доктрину «плодів отруйного дерева», широко відому в європейській практиці, зокрема в справах ЄСПЛ, таких як «Gäfgen v. Germany» чи «Шабельник проти України».

Ця доктрина передбачає, що документи, отримані на основі незаконних рішень, також є недійсними. Таким чином, МУО, видані на підставі скасованих актів, визнані протиправними. Суд скасував накази Департаменту №73, №74 від 29 лютого 2025 року та №75 від 29 лютого 2024 року, а також самі МУО.

Щодо повідомлень про початок робіт, суд визнав дії УДАБК з їхньої реєстрації протиправними, оскільки вони базувалися на незаконних МУО. Проте вимога позивача скасувати самі повідомлення була відхилена, адже вони не є актами суб’єкта владних повноважень. Натомість суд скасував їхню реєстрацію, вважаючи це ефективним способом захисту прав позивача. Суд вийшов за межі позовних вимог, керуючись статтею 9 КАС України та принципом ефективного захисту, гарантованим статтею 13 Європейської конвенції з прав людини.

Позивачу відмовили у визнанні дій Департаменту протиправними, оскільки юридично МУО були актами (наказами), а не діями. Клопотання про огляд доказів, залучення третіх осіб (екологічних служб, прокуратури), витребування інформації та призначення експертизи відхилено через невідповідність предмету спору або достатність наявних матеріалів. Суд не заглиблювався в питання ПЗС чи екологічних порушень, оскільки скасування МУО вирішило основний спір.

Наслідки та перспективи: «порєшают»?

Рішення суду від 22 травня 2025 року стало значною перемогою для громади Дніпра. Скасування МУО та реєстрації повідомлень фактично зупинило будівництво Concept Riviera, принаймні до врегулювання правового статусу ділянок і отримання нових дозволів. Проте це лише один етап у боротьбі. ТОВ «Ріверсайд» має право оскаржити рішення в апеляційному порядку, і, враховуючи їхню активну позицію, ймовірно, скористається цією можливістю. Крім того, питання законності права власності на ділянки та екологічної шкоди залишаються невирішеними і можуть стати предметом нових судових проваджень.

Рішення міськради від 19 березня 2025 року №219/64 про перегляд меж водоохоронної зони плеса Ломівського вказує на спробу влади виправити попередні помилки. Проте це не знімає питання про відповідальність посадовців, які сприяли сумнівним рішенням. Кримінальні провадження можуть пролити світло на механізми передачі земель і роль місцевих еліт у цьому процесі.

Проте ми все одно переповнені скепсису, оскільки, як це часто буває, в апеляції судді можуть проявити «гуманність» і закрити очі на порушення, так перекрутивши факти, що біле стане чорним. Так часто буває в Україні, чому ж не буде на цей раз?

Слідкуємо за процесом, будемо інформувати громаду!

Нагадуємо, раніше ми опублікували імена ймовірно причетних до розкрадання Національного інституту раку осіб.