Суд отменил градостроительные условия и ряд документов, связанных со строительством элитных коттеджей, признав их противоправными.

Неужели ЖК Concept Riviera нарушает закон? И что будет дальше с элитным жильем?

Коттеджный комплекс Concept Riviera, обещающий роскошную жизнь на берегу водоема (озеро Ломовское) в АНД-районе Днепра, стал эпицентром скандала, раскрытого Информационным агентством Антикоррупционный правозащитный совет. Наше расследование выявило темную сторону проекта: в 2019–2022 годах 13 земельных участков, расположенных в прибрежной зоне, были переданы физическим лицам решениями Днепровского горсовета. Через 12 дней эти участки оказались в руках одного лица, которое перепродало их ООО «Риверсайд» – застройщику комплекса. Некоторые из этих «владельцев» признались, что подписывали документы за символическое вознаграждение, не осознавая их значения.

Расследование совета выявило возможные мошеннические схемы, подделку документов и нарушения водного законодательства. Земли у водоема относятся к водному фонду, где частная застройка строго ограничена. Активисты зафиксировали вырубку деревьев, изменение границ прибрежной защитной полосы (ПЗП) и строительные работы без надлежащих разрешений, что угрожает экологическому балансу региона. Левобережная прокуратура открыла уголовные производства по статьям о подделке документов (ч. 1 ст. 358 УК Украины) и самовольном захвате земель (ч. 1 ст. 197-1 УК Украины). Несмотря на судебные запреты, строительство продолжалось, обостряя конфликт между застройщиком и обществом. Эти разоблачения стали толчком к судебному иску, который бросил вызов не только ООО «Риверсайд», но и действиям местной власти.

Неужели суд признал ЖК Concept Riviera незаконным?

22 мая 2025 года Днепропетровский окружной административный суд под председательством судьи О.С. Рябчука рассмотрел дело №160/9279/25. Истцом выступил местный житель, оспаривавший действия двух ключевых структур Днепровского горсовета: Департамента по работе с активами и Управления государственного архитектурно-строительного контроля (УГАСК). Третьей стороной в деле было ООО «Риверсайд». Иск касался законности выдачи градостроительных условий и ограничений (ГУО) для строительства коттеджного комплекса в районе переулка Широкого, а также регистрации уведомлений о начале подготовительных и строительных работ.

Истец требовал признать противоправными действия Департамента по выдаче трех ГУО от 29 февраля 2024 года (MU01:1983-7157-8092-0737, MU01:1955-7770-1866-0193, MU01:1968-9648-9190-3062) и отменить их. Эти документы позволяли ООО «Риверсайд» проектировать строительство на участках с кадастровыми номерами 1210100000:01:496:0135, 1210100000:01:496:0136 и 1210100000:01:496:0137. Кроме того, истец оспаривал действия УГАСК, зарегистрировавшего уведомления о начале подготовительных работ (ДП020240305475 от 07.03.2024) и строительных работ (ДП051241101384 от 08.11.2024, ДП051250226171 от 05.03.2025), и просил отменить их регистрацию. Иск основывался на убеждении, что эти решения нарушают земельное, водное, градостроительное и экологическое законодательство, угрожая правам общества и окружающей среде.

Аргументы истца: обвинения в нарушениях Concept Riviera

Истец выдвинул ряд серьезных обвинений, указывающих на системные нарушения в процессе подготовки и реализации проекта.

Во-первых, он утверждал, что земельные участки были незаконно переданы в частную собственность ООО «Риверсайд». По его данным, эти земли частично расположены в пределах прибрежной защитной полосы водоема Ломовское и Левобережного дренажного канала, относящихся к водному фонду. Согласно Водному кодексу Украины, такие территории не могут находиться в частной собственности, а строительство на них запрещено без специальных разрешений. Истец ссылался на уголовное производство №12023046630000908, которое расследует возможную подделку документов для оформления участков.

Во-вторых, истец указал на несоответствие ГУО требованиям законодательства. К заявлениям на их получение не прилагались обязательные выкопировки из топографо-геодезического плана (М 1:2000) и градостроительный расчет, что является основанием для отказа. Сами ГУО не содержали критически важных данных: точного местоположения объектов (указано «Днепровский район» вместо «Амур-Нижнеднепровский»), ограничений по ПЗП, максимально допустимого процента застройки, плотности населения или минимальных расстояний до красных линий. Кроме того, детальный план территории (ДПТ) для этого района не разрабатывался, а общественные слушания не проводились, что нарушает Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

В-третьих, истец подчеркнул несоответствие целевого назначения участков. Земли имеют код 02.01 («Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений»), что позволяет возводить только один индивидуальный дом на участок. Однако ООО «Риверсайд» планирует построить 6 резиденций и 61 коттедж, что противоречит государственным строительным нормам (ГСН) и целевому назначению. Наконец, истец акцентировал внимание на экологических рисках: строительство в ПЗП может нанести вред флоре и фауне, а также здоровью местных жителей. Он подал ходатайство об осмотре доказательств на YouTube-канале «Строительство Фрунзенский», привлечении экологических служб, истребовании данных о расстоянии участков до водоема и назначении земельно-технической экспертизы, но суд отклонил эти требования, сочтя их нерелевантными к предмету спора.

Позиция ответчиков: «Мы ничего не нарушали»

Департамент по работе с активами Днепровского горсовета отрицал обвинения, утверждая, что ООО «Риверсайд» предоставило все необходимые документы для получения ГУО. По их версии, градостроительный расчет не является обязательным с 1 января 2019 года, а участки расположены в зоне кварталов выборочной реконструкции усадебной застройки, что соответствует плану зонирования, утвержденному решением горсовета №75/47 от 21 февраля 2024 года. Департамент также ссылался на решение горсовета №260/14 от 22 декабря 2021 года, которое определяло границы водоохранной зоны плеса ДПК «Московский» и не указывало на ПЗП как ограничение для застройки.

Управление ГАСК также отвергало претензии, настаивая, что уведомления о начале работ зарегистрированы законно. Они основывались на действующих ГУО, которые не содержали ограничений по ПЗП, а объекты строительства – индивидуальные жилые дома – соответствуют целевому назначению участков (02.01) и относятся к классу СС1 (незначительные последствия). УГАСК утверждало, что требования ГСН по проценту застройки или плотности населения не применяются к таким проектам, а указание «Днепровский район» является корректным, поскольку соответствует границам территориальной громады.

ООО «Риверсайд», как третья сторона, активно защищало свои интересы. Компания утверждала, что строительство соответствует нормам, что подтверждает внеплановая проверка ГАСК в апреле 2025 года. Они настаивали, что плесо Ломовское является каналом, а не озером, ссылаясь на судебные решения по делу №199/78/23, которые якобы подтверждают этот статус. По их версии, участки расположены за пределами ПЗП, а обвинения истца не имеют доказательной базы. Застройщик также подчеркнул, что отмены предыдущих судебных решений Верховным Судом по делу №160/7238/22 были формальными и не влияют на текущее дело.

Решение суда: доктрина «плодов ядовитого дерева»

Судья Рябчук исследовал материалы дела, придя к выводу, что иск должен быть частично удовлетворен. Ключевым аргументом стало то, что ГУО основывались на решениях Днепровского горсовета №74/47 и №75/47 от 21 февраля 2024 года, которые утверждали генеральный план и план зонирования. Однако эти решения были признаны противоправными и отменены в деле №160/15842/24 решением суда от 12 сентября 2024 года, оставленным без изменений апелляционным судом 4 марта 2025 года. Кроме того, решение горсовета №260/14 от 22 декабря 2021 года о границах водоохранной зоны плеса ДПК «Московский» было отменено Верховным Судом 6 февраля 2025 года в деле №160/7238/22. Верховный Суд признал, что понятие «расширенное плесо ДПК» не предусмотрено законодательством, а проект землеустройства нарушает Закон «О землеустройстве».

Суд применил доктрину «плодов ядовитого дерева», широко известную в европейской практике, в частности в делах ЕСПЧ, таких как «Gäfgen v. Germany» или «Шабельник против Украины». Эта доктрина предполагает, что документы, полученные на основе незаконных решений, также являются недействительными. Таким образом, ГУО, выданные на основании отмененных актов, признаны противоправными. Суд отменил приказы Департамента №73, №74 от 29 февраля 2025 года и №75 от 29 февраля 2024 года, а также сами ГУО.

Что касается уведомлений о начале работ, суд признал действия УГАСК по их регистрации противоправными, поскольку они основывались на незаконных ГУО. Однако требование истца отменить сами уведомления было отклонено, поскольку они не являются актами субъекта властных полномочий. Вместо этого суд отменил их регистрацию, считая это эффективным способом защиты прав истца. Суд вышел за пределы исковых требований, руководствуясь статьей 9 КАС Украины и принципом эффективного защиты, гарантированным статьей 13 Европейской конвенции по правам человека.

Истцу отказали в признании действий Департамента противоправными, поскольку юридически ГУО были актами (приказами), а не действиями. Ходатайства об осмотре доказательств, привлечении третьих лиц (экологических служб, прокуратуры), истребовании информации и назначении экспертизы были отклонены из-за несоответствия предмету спора или достаточности имеющихся материалов. Суд не углублялся в вопросы ПЗП или экологических нарушений, поскольку отмена ГУО решила основной спор.

Последствия и перспективы: «порешают»?

Решение суда от 22 мая 2025 года стало значительной победой для жителей Днепра. Отмена ГУО и регистрации уведомлений фактически приостановила строительство Concept Riviera, по крайней мере, до урегулирования правового статуса участков и получения новых разрешений. Однако это лишь один этап в борьбе. ООО «Риверсайд» имеет право обжаловать решение в апелляционном порядке, и, учитывая их активную позицию, вероятно, воспользуется этой возможностью. Кроме того, вопросы законности права собственности на участки и экологического ущерба остаются нерешенными и могут стать предметом новых судебных разбирательств.

Решение горсовета от 19 марта 2025 года №219/64 о пересмотре границ водоохранной зоны плеса Ломовского указывает на попытку властей исправить предыдущие ошибки. Однако это не снимает вопроса об ответственности должностных лиц, которые способствовали сомнительным решениям. Уголовные производства могут пролить свет на механизмы передачи земель и роль местных элит в этом процессе.

Тем не менее, мы полны скептицизма, поскольку, как это часто бывает, в апелляции судьи могут проявить «гуманность» и закрыть глаза на нарушения, так исказив факты, что белое станет черным. Так часто происходит в Украине, почему бы не случиться и в этот раз?

Следим за процессом, будем информировать общественность!

Напоминаем, ранее мы опубликовали имена лиц, предположительно причастных к хищениям в Национальном институте рака.