Після заяв «ІА Антикорупційна правозахисна рада» до правоохоронних органів щодо порушень на будівництві житлового комплексу на ж/м «Сонячний» в районі Малиновського, 60 суд скасував дозвіл на його проведення.

Так ми зупинили незаконне будівництво ЖК, варто відмітити гарну роботу Дніпропетровської обласної прокуратури, завдяки якій суд було виграно.

Скандал навколо сумнівного будівництва багатоповерхівки виник ще в 2021 році, коли жителі «Сонячного» побачили в цьому порушення їхніх прав та загрозу безпеці, адже – що потім підтвердилося – його здійснювали з численними порушеннями.

Вони звернулися з відповідними заявами до громадської організації «Антикорупційна правозахисна рада». Інформаційне агентство, яке діє на її базі, розпочало журналістське розслідування разом із юристами ГО.

Були направлені відповідні запити до органів Дніпровської міської ради, серед яких Управління державного архітектурно-будівельного контролю (начальник – Надія Ратич), Департамент по роботі з активами (директор – Дмитро Мовшин) тощо.

Ми виявили численні порушення, але міськрада вирішила їх ігнорувати, як і ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування України).

Тому ми були вимушені звернутися з відповідними заявами до прокуратури.

5 березня 2025 року відбувся суд, який скасував дозвіл на будівництво.

Передумови справи: скандал із дніпрянами

У Дніпрі мешканці «Сонячного», зокрема будинку за адресою вул. Малиновського, 60, виступили проти зведення нового житлового комплексу поблизу їхніх домівок.

Конфлікт між місцевими жителями та забудовником набрав обертів через побоювання людей щодо безпеки їхнього житла та якості життя.

За даними видання Суспільне Дніпро, жителі будинку на Малиновського, 60 були стурбовані тим, що будівельні роботи можуть пошкодити фундамент їхньої будівлі, який уже перебуває в аварійному стані. Вони зазначили, що близькість нового об’єкта загрожує тріщинами в стінах і навіть руйнуванням конструкцій. Мешканці звернулися до місцевої влади з вимогою перевірити законність будівництва, але не отримали чіткої відповіді.

Інше джерело, Дніпро TV, повідомило, що протестувальники також скаржаться на порушення норм забудови. За їхніми словами, новий житловий комплекс розташований занадто близько до існуючих будинків, що може призвести до перевантаження інфраструктури району – доріг, комунікацій і паркувальних місць. Мешканці наголосили, що їхній район і без того перенаселений, а нова 25-поверхівка лише погіршить ситуацію.

Видання Інформатор Дніпро додало, що жителі Сонячної набережної вже неодноразово збиралися на акції протесту, висловлюючи своє невдоволення. Вони вказували на те, що дозвільна документація викликає сумніви, а забудовник не провів належних громадських слухань перед початком робіт.

Саме з цими скаргами мешканці масиву звернулися до «Антикорупційної правозахисної ради». І ми провели розслідування, зібрали документи, які були передані до прокуратури, чим зупинили незаконне будівництво ЖК.

Історія земельної ділянки та зміна її призначення

Земельна ділянка площею 0,1848 га з кадастровим номером 1210100000:01:007:0094 була передана в оренду ТОВ «Елін плюс» рішенням Дніпровської міської ради №280/49 від 16 вересня 2009 року для проєктування та будівництва торгівельного центру (код цільового призначення 1.11.3 – роздрібна торгівля та комерційні послуги).

Договір оренди поновлювався в 2013 році (рішення №79/31 від 30 січня) та в 2015 році (рішення №186/66 від 22 липня) із збереженням того ж призначення.

Проте за весь цей період – з 2009 до 2018 р. – забудовник не зареєстрував жодного документа про початок будівництва торгівельного центру, що, на думку нашої ГО, свідчить про відсутність наміру виконувати заявлені зобов’язання. Застовпили гарну ділянку – і все.

У 2018 році рішенням міської ради №350/35 цільове призначення ділянки було змінено на код 02.03 – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. У травні 2021 року ТОВ «Елін плюс» отримало дозвіл на будівельні роботи (ІУ 013210428976 від 06.05.2021, клас наслідків СС3) для зведення багатоповерхівки. Розпочався проєкт: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Малиновського, 60 м. Дніпро».

Згідно з рішеннями міської ради від 2009 та 2015 років, ТОВ «Елін плюс» мало в установлені законом терміни (зазвичай до 3 років після отримання ділянки) замовити, погодити та затвердити проєктну документацію для торгівельного центру й отримати відповідні дозволи. Цього зроблено не було, що порушує ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яка вимагає від орендаря вчасного виконання умов договору оренди землі. Натомість забудовник подав документи на зміну цільового призначення, що, на нашу думку, було спробою обійти початкові зобов’язання та уникнути відповідальності за нецільове використання ділянки протягом майже десяти років.

Важливо звернути увагу на таке. Схоже, що могла бути використана схема, щоб отримати ділянку в одному з найкращих районів міста за низькою ціною. Наприклад, на земельних торгах під оренду для торговельного центру стартова ціна могла бути 1000 грн, тоді як для висотного будинку – 5000 грн. ТОВ «Елін плюс» взяло ділянку за 1000 грн під торговий центр, а потім змінило її призначення на висотку, яка коштує 5000 грн. Це умовні цифри, але вони ілюструють, як могли занижувати витрати.

Ще одним серйозним порушенням є неналежне виконання зобов’язань щодо пайової участі.

Як ми писали, ТОВ «Елін плюс» не планувало будувати торговий центр. З моменту, коли їм дали в оренду земельну ділянку, вони не подали жодного документа на будівництво, аж поки цільове призначення ділянки не змінили. Це важливо тримати в голові.

При цьому Дніпровська міська рада ще в 2007 році (рішення № 6/11 від 21.03.07 із змінами) затвердила правила, як залучати гроші на розвиток інфраструктури міста (далі – Порядок). За цими правилами (п. 2.6), договір про пайову участь підписують не пізніше ніж через 15 робочих днів після того, як забудовник звернеться до департаменту.

Розмір пайової участі для нового будівництва (п. 2.1 Порядку) рахують так:
ПУ_б = Н_ф × П_о × k_з,
де:
ПУ_б – сума пайової участі,
Н_ф – норматив (скільки платять за 1 м²),
П_о – площа об’єкта,
k_з – зональний коефіцієнт.

Для об’єкта на вул. Малиновського, 60 у Дніпрі площа – 11 752,94 м². Якщо забудовник не дав даних про зональний коефіцієнт, його беруть як 1,0. За Додатком №1 до Порядку, норматив для житлових будинків – 169,05 грн за 1 м². Тож пайова участь виходить:
169,05 × 11 752,94 × 1 = 1 986 834,51 грн.

Виходить, що сума пайової участі занижена на 1 169 420,37 грн (без ПДВ).

До того ж, за рішеннями міськради від 2009, 2013 і 2015 років, ТОВ «Елін плюс» мало вчасно зробити проєкт, погодити його й отримати дозволи. Але ділянку за адресою вул. Маршала Малиновського, 60 (кадастровий номер 1210100000:01:007:0094) їм дали для торговельного центру, а вони використовували її не за призначенням, порушуючи закон і рішення міськради.

Через недбалість чиновників міськради договір із ТОВ «Елін плюс» не переробили після зміни призначення ділянки. Це може коштувати міськраді 1 169 420,37 грн (без ПДВ), які вони не отримають.

Також нами були виявлені й інші правопорушення – вони теж фігурують в матеріалах судової справи відносно незаконного будівництва на «Сонячному».

І на цьому ще питання не закрито. Зараз ми аналізуємо землевпорядні документи на відповідність земельному законодавству, оскільки і там вбачаються сумнівні моменти. Можливо, це знадобиться, якщо підрядник вирішить продовжувати судову боротьбу, розраховуючи, що зможе натрапити на суддю, який виявиться лояльним… до нього, а не до закону.

Ми зупинили незаконне будівництво ЖК – суд скасував дозвіл на будівництво багатоповерхівки на Малиновського, 60 у Дніпрі: деталі порушень і рішення

5 березня 2025 року Дніпропетровський окружний адміністративний суд виніс рішення в справі №160/8007/24, частково задовольнивши позов заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури, поданий в інтересах держави.

Суд визнав протиправною бездіяльність Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) та скасував дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ013210428976 від 6 травня 2021 року, виданий ТОВ «Елін Плюс» для зведення багатоквартирного житлового будинку на вул. Маршала Малиновського.

Рішення стало результатом тривалого судового розгляду, який виявив численні порушення містобудівного законодавства.

Суд детально проаналізував обставини справи та встановив низку порушень, які стали підставою для скасування дозволу. Ось ключові проблеми, виявлені в проєктній документації та діях ТОВ «Елін Плюс»:

1. Перевищення максимально допустимого відсотка забудови
   Згідно з ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», для житлових будинків висотою 11 поверхів і більше максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки становить 30%. Однак у проєкті ТОВ «Елін Плюс» цей показник досяг 37% (площа забудови – 0,068 га при загальній площі ділянки 0,1848 га). Це порушує п. 6.1.14 ДБН та п. 2 містобудівних умов і обмежень (МУО), виданих Дніпровською міською радою 28 травня 2019 року.
2. Недостатня площа земельної ділянки
   За нормами п. 6.1.26 ДБН, мінімальна розрахункова площа ділянки для будинку на 463 мешканці (за проєктними даними) мала б становити не менше 10,5 м² на особу, тобто близько 4861 м². Фактична ж площа ділянки – 1848 м², що значно нижче нормативу. Суд визнав це порушенням п. 3 МУО та ДБН, що ставить під сумнів безпеку та комфортність проживання.
3. Проблеми з інсоляцією та протипожежними нормами
   Проєктна документація не містила обстежень щодо впливу будівництва на інсоляцію та освітленість прилеглих будинків, а також не враховувала ступінь вогнестійкості оточуючих споруд. Відстань між новим будинком і існуючими будівлями не відповідала п. 6.1.20 та п. 6.1.24 ДБН, які вимагають щонайменше 20 м побутового розриву для багатоповерхівок і забезпечення нормативної інсоляції. Суд наголосив, що відсутність таких розрахунків робить висновки про безпечність будівництва необґрунтованими.
4. Неналежне забезпечення паркінгу
   Проєкт передбачав лише 30 машиномісць на прибудинковій території вздовж вулиці, що не належить ТОВ «Елін Плюс», замість нормативної кількості (за ДБН – значно більше для будинку на 463 мешканці). Посилання на листи від місцевих підприємств про надання додаткових паркомісць суд визнав недостатніми, адже вони не підтверджували реальної наявності місць чи правового оформлення угод. Це порушує п. 6.1.28 ДБН.
5. Відсутність майданчиків для сміття
   Проєкт не передбачав облаштування контейнерних майданчиків для збору побутових відходів із дотриманням ДБН Б.2.2-5 та ДСТУ-Н Б Б.2.2-7, що є прямим порушенням п. 6.1.29 ДБН. Суд підкреслив, що це створює санітарні ризики для майбутніх мешканців.
6. Попередні відмови та неусунені недоліки
   У січні та лютому 2021 року ДАБІ (архітектурно-будівельна інспекція) двічі відмовляла ТОВ «Елін Плюс» у видачі дозволу через невідповідність документації нормам, зокрема через відсутність генерального плану, неналежне оформлення договорів наглядів і порушення ДСТУ. Проте в травні 2021 року дозвіл було видано без доказів усунення цих недоліків, що суд визнав необґрунтованим і протиправним. А як же раптом видали? За «котлету», яку занесли?

Прокуратура стверджувала, що будівництво загрожує інтересам держави та громади через порушення норм, а ДІАМ не відреагувала на виявлені проблеми, демонструючи протиправну бездіяльність.

ТОВ «Елін Плюс» заперечувало позов, наполягаючи на законності документації та відповідності МУО, а також звинувачувало прокурора в пропуску строків позову (з 2021 року) і неналежному обґрунтуванні інтересів держави. ДІАМ, у свою чергу, заявляла, що не має повноважень перевіряти рішення ДАБІ, виданий до її створення, і не бачить підстав для анулювання дозволу.

Рішення суду

Суд частково задовольнив позов:

• Визнав протиправною бездіяльність ДІАМ, адже інспекція як правонаступник ДАБІ мала повноваження перевірити законність дозволу за зверненням прокуратури.
• Скасував дозвіл №ІУ013210428976 від 6 травня 2021 року через його невідповідність нормам ДБН і Закону «Про регулювання містобудівної діяльності».
• Відмовив у визнанні протиправним окремого «рішення ДАБІ про надання дозволу», оскільки законодавство не передбачає такого акту окремо від самого дозволу.

Скасування дозволу зупиняє будівництво багатоповерхівки, що стало перемогою для місцевих мешканців і ГО «Антикорупційна правозахисна рада», які роками боролися проти проєкту. Водночас це рішення підкреслює системні проблеми у сфері містобудування в Дніпрі: недостатній контроль за документацією, ігнорування норм і слабка координація між органами влади.

Ми зупинили незаконне будівництво ЖК: справа може стати прецедентом для подібних конфліктів у Дніпрі та інших містах, де забудовники часто діють на межі закону.

Але продовжуємо слідкувати уважно за перебігом ситуації, адже в нашій країні не все буває згідно закону та суду, а самі судді можуть проявляти надмірну «гуманність», особливо коли їх «задобрять».

Нагадуємо, раніше ми писали, що чорні лісоруби заволоділи заповідником у Дніпропетровській області.