После заявлений «ИА Антикоррупционный правозащитный совет» в правоохранительные органы относительно нарушений на строительстве жилищного комплекса на ж/м «Солнечный» в районе Малиновского, 60 суд отменил разрешение на его проведение.

Так мы остановили незаконное строительство ЖК, стоит отметить хорошую работу Днепропетровской областной прокуратуры, благодаря которой суд был выигран.

Скандал вокруг сомнительного строительства многоэтажки возник еще в 2021 году, когда жители «Солнечного» увидели в этом нарушение их прав и угрозу безопасности, ведь – что потом подтвердилось – его осуществляли с многочисленными нарушениями.

Они обратились с соответствующими заявлениями в общественную организацию «Антикоррупционный правозащитный совет». Действующее на ее базе информационное агентство начало журналистское расследование вместе с юристами ОО.

Были направлены соответствующие запросы в органы Днепровского городского совета, среди которых Управление государственного архитектурно-строительного контроля (начальник – Надежда Ратич), Департамент по работе с активами (директор – Дмитрий Мовшин ) и т.д.

Мы обнаружили многочисленные нарушения, но горсовет решил их игнорировать, как и ДІАМ (Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины).

Поэтому мы вынуждены были обратиться с соответствующими заявлениями в прокуратуру.

5 марта 2025 года состоялся суд, отменивший разрешение на строительство.

Предпосылки дела: скандал с днепрянами

В Днепре жильцы «Солнечного», в том числе дома по адресу ул. Малиновского, 60, выступили против строительства нового жилого комплекса вблизи их домов.

Конфликт между местными жителями и застройщиком набрал обороты из-за опасений людей относительно безопасности их жилья и качества жизни.

По данным издания Суспільне Дніпро, жители дома на Малиновского, 60 были обеспокоены тем, что строительные работы могут повредить фундамент их здания, уже находящегося в аварийном состоянии. Они отметили, что близость нового объекта чревата трещинами в стенах и даже разрушением конструкций. Жители обратились к местным властям с требованием проверить законность строительства, но не получили четкого ответа.

Другой источник,  Дніпро TV, сообщил, что протестующие также жалуются на нарушение норм застройки. По их словам, новый жилой комплекс расположен слишком близко к существующим домам, что может привести к перегрузке инфраструктуры района – дорог, коммуникаций и парковочных мест. Жители подчеркнули, что их район и так перенаселен, а новая 25-этажка лишь усугубит ситуацию.

Інформатор Дніпро добавил, что жители Солнечной набережной уже неоднократно собирались на акции протеста, выражая свое недовольство. Они указывали на то, что разрешительная документация вызывает сомнения, а застройщик не провел надлежащих общественных слушаний перед началом работ.

Именно с этими жалобами жители массива обратились в «Антикоррупционный правозащитный совет». И мы провели расследование, собрали документы, которые были переданы в прокуратуру, чем остановили незаконное строительство ЖК.

История земельного участка и изменение его назначения

Земельный участок площадью 0,1848 га с кадастровым номером 1210100000:01:007:0094 был передан в аренду ТОВ «Елін плюс» решением Днепровского городского совета №280/49 от 16 сентября 2009 года для проектирования и строительства торгового центра (код целевого назначения 1.11.3 – розничная торговля и коммерческие услуги).

Договор аренды возобновлялся в 2013 году (решение №79/31 от 30 января) и в 2015 году (решение №186/66 от 22 июля) с сохранением того же назначения.

Однако за весь этот период – с 2009 по 2018 г. – застройщик не зарегистрировал ни одного документа о начале строительства торгового центра, что, по мнению нашей ОО, свидетельствует об отсутствии намерения выполнять заявленные обязательства. Застолбили хороший участок – и все.

В 2018 году решением городского совета №350/35 целевое назначение участка изменено на код 02.03 – для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. В мае 2021 года ТОВ «Елін плюс» получило разрешение на строительные работы ( ИУ 013210428976 от 06.05.2021, класс последствий СС3) для строительства многоэтажки. Начался проект: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Малиновського, 60 м. Дніпро».

Согласно решениям городского совета от 2009 и 2015 годов, ТОВ «Елін плюс» должно было в установленные законом сроки (обычно до 3 лет после получения участка) заказать, согласовать и утвердить проектную документацию для торгового центра и получить соответствующие разрешения. Этого сделано не было, что нарушает ст. 29 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», требующей от арендатора своевременного выполнения условий договора аренды земли. Застройщик подал документы на изменение целевого назначения, что, по нашему мнению, было попыткой обойти первоначальные обязательства и избежать ответственности за нецелевое использование участка в течение почти десяти лет.

Важно обратить внимание на следующее. Похоже, что могла быть использована схема для получения участка в одном из лучших районов города по низкой цене. Например, на земельных торгах в аренду для торгового центра стартовая цена могла быть 1000 грн, тогда как для высотного дома – 5000 грн. ТОВ «Елін плюс» взяло участок за 1000 грн под торговый центр, а затем изменило его назначение на высотку, которая стоит 5000 грн. Это условные числа, но они иллюстрируют, как могли занижать издержки.

Еще одним серьезным нарушением является ненадлежащее исполнение обязательств по долевому участию.

Как мы писали, ТОВ «Елін плюс» не планировало строить торговый центр. С момента, когда им дали в аренду земельный участок, они не подали ни одного документа на строительство, пока целевое назначение участка не изменили. Это важно помнить.

При этом Днепровский городской совет еще в 2007 году (решение № 6/11 от 21.03.07 с изменениями) утвердил правила, как привлекать деньги на развитие инфраструктуры города (далее – Порядок). По этим правилам (п. 2.6), договор о долевом участии подписывают не позднее 15 рабочих дней после того, как застройщик обратится в департамент.

Размер долевого участия для нового строительства (п. 2.1 Порядка) считают так:
ПУ_б = Н_ф × П_о × k_з ,
где:
ПУ_б – сумма долевого участия,
Н_ф – норматив (сколько платят за 1 м²),
П_о – площадь объекта,
k_з – зональный коэффициент.

Для объекта по ул. Малиновского, 60 в Днепре площадь – 11 752,94 м². Если застройщик не дал данных о зональном коэффициенте, его принимают как 1,0. По Приложению №1 к Порядку норматив для жилых домов – 169,05 грн за 1 м². Так что долевое участие получается:
169,05 × 11 752,94 × 1 = 1 986 834,51 грн.

Выходит, что сумма долевого участия занижена на 1 169 420,37 грн (без НДС).

К тому же, по решениям горсовета от 2009, 2013 и 2015 годов, ТОВ «Елін плюс» должно было своевременно сделать проект, согласовать его и получить разрешения. Но участок по адресу ул. Маршала Малиновского, 60 (кадастровый номер 1210100000:01:007:0094) им дали для торгового центра, а они использовали его не по назначению, в нарушение закона и решения горсовета.

Из-за халатности чиновников горсовета договор с , ТОВ «Елін плюс»не был переработан после изменения назначения участка. Это может стоить горсовету 1 169 420,37 грн (без НДС), которые они не получат.

Также нами были обнаружены и другие правонарушения – они тоже фигурируют в материалах судебного дела в отношении незаконного строительства на «Солнечном».

И на этом еще вопрос не закрыт. Сейчас мы анализируем землеустроительные документы на соответствие земельному законодательству, поскольку и там видны сомнительные моменты. Возможно, это понадобится, если подрядчик решит продолжать судебную борьбу, рассчитывая, что сможет встретить судью, который окажется лояльным… к нему, а не к закону.

Мы остановили незаконное строительство ЖК – суд отменил разрешение на строительство многоэтажки на Малиновского, 60 в Днепре: детали нарушений и решения

5 марта 2025 г. Днепропетровский окружной административный суд вынес решение по делу №160/8007/24, частично удовлетворив иск заместителя руководителя Днепропетровской областной прокуратуры, поданный в интересах государства.

Суд признал противоправным бездействие Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины (ДІАМ) и отменил разрешение на выполнение строительных работ №ІУ013210428976 от 6 мая 2021 года, выданное ТОВ «Елін Плюс» для строительства многоквартирного жилого дома на ул. Маршала Малиновского.

Решение стало результатом длительного судебного разбирательства, выявившего многочисленные нарушения градостроительного законодательства.

Суд детально проанализировал обстоятельства дела и установил ряд нарушений, которые явились основанием для отмены разрешения. Вот ключевые проблемы, выявленные в проектной документации и действиях ТОВ «Елін Плюс»:

1. Превышение максимально допустимого процента застройки
   Согласно ДБН (государственные строительные нормы) Б.2.2-12:2019 «Планирование и застройка территорий», для жилых домов высотой 11 этажей и более максимально допустимый процент застройки земельного участка составляет 30%. Однако в проекте ТОВ «Елін Плюс» этот показатель достиг 37% (площадь застройки – 0,068 га при общей площади участка 0,1848 га). Это нарушает п. 6.1.14 ДБН и п. 2 градостроительных условий и ограничений (МУО), выданных Днепровским городским советом 28 мая 2019 года.
2. Недостаточная площадь земельного участка
   По нормам п. 6.1.26 ДБН, минимальная расчетная площадь участка для дома на 463 жильца (по проектным данным) должна составлять не менее 10,5 м² на человека, то есть около 4861 м². Фактическая же площадь участка – 1848 м², что значительно ниже норматива. Суд признал это нарушением п. 3 МУО и ДБН, что подвергает сомнению безопасность и комфортность проживания.
3. Проблемы с инсоляцией и противопожарными нормами
   Проектная документация не содержала обследований по влиянию строительства на инсоляцию и освещенность близлежащих домов, а также не учитывала степень огнестойкости окружающих сооружений. Расстояние между новым домом и существующими постройками не соответствовало п. 6.1.20 и п. 6.1.24 ДБН, требующих не менее 20 м бытового разрыва для многоэтажек и обеспечения нормативной инсоляции. Суд подчеркнул, что отсутствие таких расчетов делает выводы о безопасности строительства необоснованными.
4. Ненадлежащее обеспечение паркинга
   Объект предусматривал только 30 машиномест на придомовой территории вдоль улицы, не принадлежащей ТОВ «Елін Плюс», вместо нормативного количества (по ДБН – гораздо больше для дома на 463 жителя). Ссылки на письма местных предприятий о предоставлении дополнительных паркомест суд признал недостаточными, ведь они не подтверждали реального наличия мест или правового оформления сделок. Это нарушает п. 6.1.28 ДБН.
5. Отсутствие мусорных площадок
   Объект не предусматривал обустройство контейнерных площадок для сбора бытовых отходов с соблюдением ДБН Б.2.2-5 и ДСТУ-Н Б Б.2.2-7, что является прямым нарушением п. 6.1.29 ДБН. Суд подчеркнул, что это создает санитарные риски для будущих жителей.
6. Предварительные отказы и неустраненные недостатки
   В январе и феврале 2021 года ДАБІ (архитектурно-строительная инспекция) дважды отказывала ТОВ «Елін Плюс» в выдаче разрешения из-за несоответствия документации нормам, в частности, из-за отсутствия генерального плана, ненадлежащего оформления договоров надзоров и нарушения ДСТУ. Однако в мае 2021 года разрешение было выдано без доказательств устранения этих недостатков, что суд признал необоснованным и противоправным. А как же вдруг выдали? За «котлету», которую занесли?

Прокуратура утверждала, что строительство угрожает интересам государства и громады из-за нарушения норм, а ДІАМ не отреагировала на выявленные проблемы, демонстрируя противоправное бездействие.

ТОВ «Елін Плюс» отрицало иск, настаивая на законности документации и соответствия МУО, а также обвиняло прокурора в пропуске сроков иска (с 2021 года) и ненадлежащем обосновании интересов государства. ДІАМ, в свою очередь, заявляла, что не имеет полномочий проверять решение ДАБІ, выданное до его создания, и не видит оснований для аннулирования разрешения.

Решение суда

Суд частично удовлетворил иск:

• Признал противоправным бездействие ДІАМ, ведь инспекция как правопреемник ДАБІ имела полномочия проверить законность разрешения по обращению прокуратуры.
• Отменил разрешение №ІУ013210428976 от 6 мая 2021 года из-за его несоответствия нормам ДБН и Закона «О регулировании градостроительной деятельности».
• Отказал в признании противоправным отдельного «решения ДАБІ о предоставлении разрешения», поскольку законодательство не предусматривает такого акта отдельно от самого разрешения.

Отмена разрешения останавливает строительство многоэтажки, что стало победой для местных жителей и ОО «Антикоррупционный правозащитный совет», годами боровшихся против проекта. В то же время это решение подчеркивает системные проблемы в сфере градостроительства в Днепре: недостаточный контроль за документацией, игнорирование норм и слабая координация между органами власти.

Мы остановили незаконное строительство ЖК: дело может стать прецедентом для подобных конфликтов в Днепре и других городах, где застройщики часто действуют на грани закона.

Но продолжаем следить внимательно за ходом ситуации, ведь в нашей стране не все бывает по закону и суду, а сами судьи могут проявлять чрезмерную «гуманность», особенно когда их «задобрят».

Напомним, ранее мы писали, что черные лесорубы завладели заповедником в Днепропетровской области.