Є результати у тривалому судовому процесі щодо магазинів, які розташовані в середмісті: місцева рада продала землю власнику, а прокуратура стверджує – відбулося захоплення ділянки і здійснено самочинне будівництво.

Кам’янське: ВС скасував старі судові рішення, і після перегляду справи винесено протилежне – мафи на Мурахтовій незаконні.

У травні 2026 року Господарський суд Дніпропетровської області зобов’язав ТОВ «НІКА 20» знести п’ять багатофункціональних будівель загальною площею 212,4 м² на вул. Мурахтова, 2Л у Кам’янському та повернути громаді земельну ділянку площею всього 0,03 га. У червні цей процес опинився в апеляції. Здавалося б, невелика земля. Але за цією справою стоїть багаторічна історія з тривалим розглядом у всіх судових інстанціях, яка почалася з фіктивного договору купівлі-продажу 2002 року на об’єкти, яких тоді фізично не існувало. Про це незаконне будівництво ІА АПР писало ще у 2024 році, і тепер можна говорити про результати.

Прокуратура довела: комунальну землю вивели з-під конкурсу під неіснуючі будівлі, потім «добудували» їх без жодних дозволів просто на газопроводі та тепломережі, а згодом перепродали. Суд визнав будівлі самочинними, а ланцюжок угод – нікчемним.

Це приклад, як держава через суд повертає громаді те, що роками незаконно перебувало у приватних руках.

Хронологія справи

Земельна ділянка, яка стала предметом спору, розташована за адресою: м. Кам’янське, вул. Мурахтова, 2Л. Її площа становить 0,0300 га (300 м²), кадастровий номер – 1210400000:02:006:0585. На цій ділянці розміщені п’ять мафів площею 212,4 м².

Згідно з судовими документами, наданими аналітичною системою YouControl, 7 липня 2002 року між однією особою та ФОП Федоренко Інною Тихонівною було укладено договір купівлі-продажу багатофункціональних будівель площею 150 м². Суд пізніше встановив, що на той момент споруд на ділянці фізично не існувало. Договір посвідчувала Товарна біржа «Дніпродзержинська», проте біржа згодом офіційно заявила, що такого посвідчення не здійснювала, а підпис на договорі підроблений.

У грудні 2019 року будівлі були передані до статутного капіталу ТОВ «Геронда». У червні 2020 року проведено обстеження, за результатами якого зафіксували збільшення площі об’єктів до 212,4 м². При цьому в акті зазначено, що будівлі зведені без фундаменту, з легких некапітальних конструкцій і не підлягають введенню в експлуатацію.

2020 рік – відчуження землі без торгів:

• 2 жовтня 2020 року Кам’янська міська рада уклала з ТОВ «Геронда» договір оренди земельної ділянки.
• 28 жовтня 2020 року рада прийняла рішення про продаж ділянки (невже посадовці свідомо сприяли незаконним мафам?)
• 5 листопада 2020 року відбулася купівля-продаж землі. Усі процедури проведено без проведення земельних торгів, що прямо суперечить вимогам Земельного кодексу.

13 жовтня 2021 року ТОВ «Геронда» продало будівлі разом із земельною ділянкою ТОВ «НІКА 20».

З 2024 року прокуратура звернулося до суду з приводу незаконного будівництва на Мурахтовій. Розпочалися паралельні судові справи щодо цих об’єктів.

Позиція прокуратури та Кам’янської міської ради

Керівник Кам’янської окружної прокуратури Оксана Бурлаченко стверджувала, що вся схема відчуження земельної ділянки була незаконною з самого початку.

За її доводами, договір купівлі-продажу 2002 року є фіктивним: на момент його укладення будівель на ділянці фізично не існувало. Це підтверджується матеріалами кримінального провадження, показаннями свідків та архівними даними Google Maps.

Прокуратура наголошувала, що оренда та подальший продаж землі ТОВ «Геронда», а згодом ТОВ «НІКА 20», відбулися без проведення земельних торгів, з грубим порушенням ст. 134 Земельного кодексу України. Крім того, будівлі були зведені самочинно – без проєктної документації, дозволів на будівництво та введення в експлуатацію.

Окремий акцент робився на загрозі безпеці: споруди розташовані на охоронній зоні підземного газопроводу низького тиску та магістральної теплової мережі, що створює реальну небезпеку для мешканців міста. Прокуратура вимагала знести самочинні будівлі та повернути землю територіальній громаді як єдиний ефективний спосіб захисту порушених прав.

Позиція відповідача та третіх осіб

ТОВ «НІКА 20» та ТОВ «Геронда» заперечувало позовні вимоги в повному обсязі.

Вони стверджували, що є добросовісними набувачами, а право власності на будівлі та земельну ділянку зареєстроване в установленому законом порядку. Представники відповідача наголошували, що на момент придбання майна всі об’єкти вже існували, були зареєстровані в БТІ та мали відповідні технічні документи.

Відповідачі вважали, що вимога про знесення будівель є надмірною та непропорційною, а прокуратура нібито перевищує свої повноваження, представляючи інтереси міської ради. Вони просили суд відмовити в позові або закрити провадження, посилаючись на пропущення строків та відсутність порушення прав територіальної громади.

Перший раунд: поразка прокуратури

Господарський суд Дніпропетровської області відмовляв у задоволенні позову прокурора, як і апеляційний Суди тоді дійшли висновку, що територіальна громада не довела порушення своїх прав, а зареєстровані права ТОВ «НІКА 20» є чинними. КМР продала ділянку – що ж тут незаконного?

Але Верховний Суд скасував рішення попередніх інстанцій і направив справу на новий розгляд.

Верховний Суд визнав обґрунтованими ключові доводи прокуратури:

• будівлі є самочинним будівництвом;
• відчуження землі відбулося з порушенням процедури земельних торгів;
• попередні суди недостатньо оцінили докази фіктивності угод 2002 року та матеріали кримінального провадження.

Також ВС:

• підтвердив, що самочинне будівництво не створює права власності;
• підкреслив обов’язок судів всебічно оцінювати докази, отримані в межах кримінальних проваджень;
• вказав, що реєстрація права власності на самочинно збудоване майно не легітимізує порушення.

Суд прямо вказав на необхідність глибокої оцінки обставин будівництва та правової природи об’єктів нерухомості.

Другий раунд: перемога громади

26 травня 2026 року після нового розгляду суддя повністю задовольнив позов прокурора. Рішенням суду ТОВ «НІКА 20» зобов’язали:

• знести п’ять багатофункціональних будівель загальною площею 212,4 м²;
• повернути земельну ділянку площею 0,03 га Кам’янській міській раді.

У рішенні чітко вказано, що будівлі зведені без дозволів, розташовані з порушенням норм безпеки, а вся ланцюжка угод щодо землі є нікчемною.

Поточний стан (липень 2026 року)

ТОВ «НІКА 20» оскаржує рішення в апеляційному порядку. А прокуратура подала апеляцію в паралельній справі щодо цих мафів, яка була задоволена.

Чому будівлі визнані самочинними

Суд визнав споруджені об’єкти самочинним будівництвом через цілий комплекс порушень. Згідно зі ст. 376 Цивільного кодексу України, будівля є самочинною, якщо вона зведена:

• на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети;
• без відповідного дозволу на виконання будівельних робіт;
• з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У цій справі всі три умови були присутні. Будівлі зведені без проєктної документації, без декларацій про початок будівельних робіт та без введення в експлуатацію. Крім того, вони розташовані в охоронних зонах підземного газопроводу та теплових мереж, що прямо заборонено нормативними актами. Суд також врахував, що споруди зведені з легких некапітальних конструкцій без фундаменту, а отже, не відповідають ознакам нерухомого майна в розумінні ст. 181 ЦК України.

Порушення земельного законодавства

Одне з ключових порушень – відчуження комунальної землі без проведення земельних торгів. Частина перша ст. 134 Земельного кодексу України встановлює загальне правило: земельні ділянки комунальної власності продаються або передаються в оренду виключно на конкурентних засадах. Винятки (зокрема, наявність на ділянці об’єктів нерухомості у власності покупця) у цій справі не діяли, оскільки на момент передачі землі реальних об’єктів, що могли б давати право на позаконкурентне відчуження, не існувало.

Нікчемність договорів

Суд визнав договори оренди та купівлі-продажу земельної ділянки нікчемними, оскільки вони були спрямовані на незаконне заволодіння комунальним майном і порушували публічний порядок. Відповідно до ст. 228 ЦК України, правочин, метою якого є порушення конституційних прав, незаконне заволодіння державним чи комунальним майном, є нікчемним. У цій справі прокуратура довела, що вся схема була спрямована саме на виведення землі з-під контролю громади в обхід конкурентних процедур.

Питання добросовісності набувача

Важливим аспектом став висновок суду, що ТОВ «НІКА 20» не можна визнати добросовісним набувачем. Суд врахував сукупність обставин: фіктивність первинних договорів, відсутність реальних будівель на момент перших угод, будівництво без дозволів та розташування об’єктів з грубими порушеннями безпеки. У таких умовах посилання на «добросовісність» не спрацьовує, а вимога про компенсацію вартості майна (внесення коштів на депозит) не застосовується.

Кам’янське: мафи на Мурахтовій незаконні: поточний стан справи

Поки що відсутня інформація щодо того, чи розпочата справа в апеляції. Остання інформація з відкритих реєстрів – скаргу залишено без руху, бо не сплачено судовий збір. ТОВ «НІКА 20» сплатило лише 2 400 грн, коли необхідний розмір – 3 633,60 грн. Практика ГО “Антикорупційна правозахисна рада” та нашого Департаменту правової роботи вказує, що зазвичай збір не оплачують в повному обсязі з метою виграти час та “порєшать” питання. Але в будь-якому випадку шанси компанії на успіх в апеляції виглядають невисокими, враховуючи чітку позицію Верховного Суду.

Якщо апеляція залишиться безуспішною, перед відповідачем постане вибір: добровільно виконати рішення (знести будівлі) або зіткнутися з примусовим виконанням.

Слідкуємо!

_____________________

Читай нас далі

Події у Дніпрі та Дніпропетровській області.

Журналістські розслідування: корупція, кримінал, розкрадання бюджету, рейдерство (захоплення землі та нерухомості), фіктивні тендери та порушення законодавства про публічні закупівлі.

Статті: аналітика, аналіз законодавства, поради громадянам, посібники для юридичного захисту.