Проект Гражданского кодекса Украины №15150 открывает «зеленый свет» для рейдерства: как квартира или земля может исчезнуть за несколько дней

Как новый ГК позволит отобрать квартиру: какие лазейки получат мошенники и как защититься от потери имущества?

Вокруг проекта Гражданского кодекса Украины (№15150), который Верховная Рада зарегистрировала 9 апреля 2026 года (инициатор – глава ВР Стефанчук) и уже приняла за основу (в первом чтении) 28 апреля 2026 года, продолжаются острые дискуссии. Этот масштабный документ должен полностью заменить действующий ГК 2003 года. Разработчики позиционируют его как результат более чем 7-летней работы, направленной на модернизацию частного права, десоветизацию, цифровизацию и приближение к европейским стандартам.

Одна из книг нового Гражданского кодекса, а именно Книга 9 «Публичность гражданских прав», вызывает наибольшую критику. Если законопроект примут, то главным и почти единственным «железным» доказательством права собственности на квартиру, дом или землю станет запись в Государственном реестре вещных прав (ГРВП). Старые бумажные документы – свидетельства БТИ, технические паспорта, договоры купли-продажи до 2013 года – утратят силу в спорах с третьими лицами.

Это не просто «цифровизация». Это кардинальное изменение правил игры, которое создает идеальные условия для массового рейдерства, под которым мы понимаем незаконный захват недвижимости и земли через пробелы в законодательстве, лазейки и противоправные действия.

Суть изменений: от «бумага – это все» к «реестр – это все»

Согласно статьям 1923, 1918 и 1919 проекта, реестр становится правоустанавливающим. Право собственности возникает, изменяется или прекращается именно с момента внесения записи. Если вашего права нет в реестре, оно существует только «на бумаге» между вами и предыдущим собственником, но почти не действует против третьих лиц.

Две ключевые нормы делают систему особенно опасной:

1. Презумпция знания реестра (ст. 1917) Каждый украинец юридически считается таким, который знает все, что содержится в ГРВП. Не знал, что твою квартиру переоформили? Это твоя проблема. Сроки на обжалование начинают течь с момента внесения записи, независимо от того, когда ты фактически об этом узнал. Прошло 3 года, а ты не узнал, что в реестре уже другой собственник – обжаловать уже не можешь.
2. Чрезвычайно сильная защита добросовестного приобретателя (статьи 1925–1927, 1942) Человек, который купил недвижимость, полагаясь на «чистый» реестр, получает почти непоколебимую защиту. Даже если предыдущая продажа была полностью мошеннической, истребовать имущество назад станет крайне сложно. Это легализует метод «продажи-перепродажи». Например, мошенники подделали документы на недвижимость и зарегистрировали ее на себя. Затем продали другому участнику схемы, а тот – еще одному. И последний в случае спора говорит: «А я добросовестно купил, а то, что там была подделка документов и незаконное изъятие – не моя проблема». И теперь закон на его стороне.

Это сочетание презумпции и защиты добросовестного приобретателя фактически создает механизм легализации рейдерства.

Как мошенники будут захватывать имущество по новому ГК

Схема становится простой, быстрой и высокоэффективной:

1. Мошенник (или группа с «черным» нотариусом) находит объект с правами, не внесенными в реестр – чаще всего квартиры до 2013 года, наследство, дачи, гаражи.
2. Подделывает документы или использует другие манипуляции (фальшивое решение суда, поддельный наследник и т.д.).
3. Вносит себя в реестр как нового собственника.
4. Быстро продает квартиру «добросовестному» покупателю – человеку, который проверил реестр и увидел «чистую» историю.
5. Реальный собственник часто узнает о потере уже после нескольких перепродаж.

Из-за презумпции знания реестра суд будет считать, что вы «должны были знать» о перерегистрации. А новый собственник, который «честно» заплатил и положился на данные реестра, будет защищен. Вернуть квартиру реальному владельцу станет почти невозможно.

Особенно опасной становится цепочка перепродаж. После второго-третьего «добросовестного» покупателя имущество становится практически неприкосновенным.

Кто в зоне максимального риска

• Владельцы квартир и домов, оформленных до 2013 года (миллионы украинцев со старыми документами).
• Наследники, которые получили бумажное свидетельство о праве на наследство, но не внесли его в реестр.
• Совладельцы (бывшие супруги, братья-сестры) – один может попытаться «приватизировать» всю недвижимость.
• Владельцы дач, гаражей и земельных участков в садовых товариществах.
• Пожилые люди, одинокие пенсионеры, зависимые лица – их документы часто лежат в ящиках.

Почему это выгодно именно рейдерам

Новый ГК радикально снижает риски для преступников. Раньше даже после подделки документов оставалась высокая вероятность, что суд истребует имущество назад. Теперь достаточно «прогнать» объект через реестр и одного-двух добросовестных покупателей – и имущество становится легальным.

Это не гипотеза. Подобный механизм уже частично запустили законом №4292-IX от марта 2025 года. Новый ГК идет еще дальше.

Как новый ГК позволит отобрать квартиру: что делать уже сейчас

Пока проект не принят во втором чтении, есть время защититься:

1. Проверить наличие вашей недвижимости в ГРВП (через ЦНАП).
2. Если записи нет – срочно оцифровать право собственности через «Дію», нотариуса или ЦНАП.
3. Сделать это как можно быстрее, особенно если квартира старая или получена по наследству.

Новый Гражданский кодекс позиционируется как шаг к Европе и современным стандартам. Однако без серьезных правок Книги 9 он может стать мощным инструментом перераспределения недвижимости от обычных украинцев к организованным рейдерским группам. Публичное обсуждение этих норм сейчас особенно важно.

Павел Минка, кандидат юридических наук

_____________________

Читай нас дальше

События в Днепре и Днепропетровской области.

Журналистские расследования: коррупция, криминал, хищение бюджета, рейдерство (захват земли и недвижимости), фиктивные тендеры и нарушения законодательства о публичных закупках.

Статьи: аналитика, анализ законодательства, советы гражданам, пособия по юридической защите.