Проєкт Цивільного кодексу України №15150 відкриває «зелене світло» для рейдерства: як квартира чи земля може зникнути за кілька днів

Як новий ЦК дозволить відібрати квартиру: які лазівки отримають шахраї та як захиститися від втрати майна?

Навколо проєкту Цивільного кодексу України (№15150), який Верховна Рада зареєструвала 9 квітня 2026 року (ініціатор – голова ВР Стефанчук) і вже ухвалила за основу (в першому читанні) 28 квітня 2026 року, тривають гострі дискусії. Цей масштабний документ має повністю замінити чинний ЦК 2003 року. Розробники позиціонують його як результат понад 7 років роботи, спрямований на модернізацію приватного права, дерадянізацію, цифровізацію та наближення до європейських стандартів.

Одна з книг нового Цивільного кодексу, а саме 9 «Публічність прав цивільних» викликає найбільше критики. Якщо законопроєкт приймуть, то головним і майже єдиним «залізним» доказом права власності на квартиру, будинок чи землю стане запис у Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Старі паперові документи – свідоцтва БТІ, технічні паспорти, договори купівлі-продажу до 2013 року – втратять силу у спорах з третіми особами.

Це не просто «цифровізація». Це кардинальна зміна правил гри, яка створює ідеальні умови для масового рейдерства, під яким ми розуміємо захоплення нерухомості та землі через прогалини в законі, лазівки та незаконні дії.

Суть змін: від «папір – це все» до «реєстр – це все»

Згідно зі статтями 1923, 1918 та 1919 проєкту, реєстр стає правовстановлювальним. Право власності виникає, змінюється чи припиняється саме з моменту внесення запису. Якщо вашого права немає в реєстрі, воно існує лише «на папері» між вами та попереднім власником, але майже не діє проти сторонніх осіб.

Дві ключові норми роблять систему особливо небезпечною:

1. Презумпція знання реєстру (ст. 1917). Кожен українець юридично вважається таким, що знає все, що є в ДРРП. Не знав про те, що твою квартиру переоформили? Це твоя проблема. Строки на оскарження починають тікати з моменту внесення запису, незалежно від того, коли ти фактично дізнався. Минуло 3 роки, а ти не дізнався, що в ДРРП уже інший власник, оскаржити не можеш.
2. Надзвичайно сильний захист добросовісного набувача (статті 1925–1927, 1942). Людина, яка купила нерухомість, покладаючись на «чистий» реєстр, отримує майже непорушний захист. Навіть якщо попередній продаж був повністю шахрайським, витребувати майно назад стане вкрай складно. Це легалізує метод “продажу-перепродажу”. Наприклад, шахраї підробили документи на нерухомість та зареєстрували її за собою. Потім продали іншому учаснику схеми, а той – ще одному. І останній каже у разі спору: “А я добросовісно купив, а те, що там була підробка документів та незаконне вилучення, не моя проблема”. І відтепер закон на його боці.

Це поєднання презумпції + захисту добросовісного набувача фактично створює механізм легалізації рейдерства.

Як шахраї захоплюватимуть майно за новим ЦК

Схема стає простою, швидкою та високоефективною:

1. Шахрай (або група з «чорним» нотаріусом) знаходить об’єкт з не внесеними в реєстр правами – найчастіше квартири до 2013 року, спадщину, дачі, гаражі.
2. Підробляє документи або використовує інші маніпуляції (фальшиве рішення суду, підроблений спадкоємець тощо).
3. Вносить себе в реєстр як нового власника.
4. Швидко продає квартиру «добросовісному» покупцеві – людині, яка перевірила реєстр і побачила «чисту» історію.
5. Оригінальний власник дізнається про втрату часто вже після кількох перепродажів.

Через презумпцію знання реєстру суд вважатиме, що ви «повинні були знати» про перереєстрацію. А новий власник, який «чесно» заплатив і поклався на дані реєстру, буде захищений. Повернути квартиру реальному власнику стане майже неможливо.

Особливо небезпечним стає ланцюжок перепродажів. Після другого-третього «добросовісного» покупця майно стає практично недоторканним.

Хто в зоні максимального ризику

• Власники квартир і будинків, оформлених до 2013 року (мільйони українців зі старими документами).
• Спадкоємці, які отримали паперове свідоцтво про спадщину, але не внесли його в реєстр.
• Співвласники (колишні подружжя, брати-сестри) – один може спробувати «приватизувати» всю нерухомість.
• Власники дач, гаражів і земельних ділянок у садових товариствах.
• Літні люди, самотні пенсіонери, залежні особи – їхні документи часто лежать у шухлядах.

Чому це вигідно саме рейдерам

Новий ЦК радикально знижує ризики для злочинців. Раніше навіть після підробки документів залишалася висока ймовірність, що суд витребує майно назад. Тепер достатньо «прогнати» об’єкт через реєстр і одного-двох добросовісних покупців – і майно стає легальним.

Це не гіпотеза. Подібний механізм уже частково запустили законом №4292-IX від березня 2025 року. Новий ЦК йде ще далі.

Як новий ЦК дозволить відібрати квартиру: що робити вже зараз

Поки проєкт не ухвалений у другому читанні, є час захиститися:

1. Перевірити наявність вашої нерухомості в ДРРП (через ЦНАП).
2. Якщо запису немає – терміново оцифрувати право власності через «Дію», нотаріуса або ЦНАП.
3. Зробити це якнайшвидше, особливо якщо квартира стара або у спадщині.

Новий Цивільний кодекс позиціонується як крок до Європи та сучасних стандартів. Однак без серйозних правок Книги 9 він може стати потужним інструментом перерозподілу нерухомості від звичайних українців до організованих рейдерських груп. Публічне обговорення цих норм зараз особливо важливе.

Павло Мінка, кандидат юридичних наук

_____________________

Читай нас далі

Події у Дніпрі та Дніпропетровській області.

Журналістські розслідування: корупція, кримінал, розкрадання бюджету, рейдерство (захоплення землі та нерухомості), фіктивні тендери та порушення законодавства про публічні закупівлі.

Статті: аналітика, аналіз законодавства, поради громадянам, посібники для юридичного захисту.