10 кроків, які може зробити власник квартири, щоб захистити свої права від такого сусідства.

Біля вашого будинку встановили незаконний МАФ: покроковий алгоритм, як діяти.

В Україні, особливо містах, така ситуація досить розповсюджена: ви – власник квартири у багатоповерхівці, і одного дня біля будинку з’являється кіоск, кав’ярня або торговий павільйон. Можливо, його встановили на місці, де раніше ходили мешканці, біля дитячого майданчика, просто під вікнами або на частині двору.

Власник каже, що все законно. Але ви цього не знаєте. Більше того, споруда може стояти на земельній ділянці, призначеній для обслуговування саме вашого будинку.

Що в такій ситуації може зробити звичайний власник квартири? ІА АПР розібрало конкретний алгоритм – від фотографії МАФу та перевірки земельної ділянки до звернення до міської ради, поліції та, за необхідності, суду.

Спочатку не сперечайтеся з власником МАФу – сфотографуйте все

Почати краще з фіксації ситуації.

Зробіть фотографії та відео, на яких видно не тільки сам павільйон, а і його розташування відносно будинку.

Потрібно, щоб за фотографіями можна було зрозуміти: де знаходиться під’їзд, тротуар, проїзд, дитячий майданчик, зелена зона, парковка, сміттєві контейнери, інженерні споруди тощо.

Окремо зафіксуйте те, що вважаєте порушенням ваших прав.

Наприклад, споруда перекриває частину проходу, заважає під’їзду автомобілів, стоїть безпосередньо біля вікон, займає територію, якою користувалися мешканці, або перешкоджає доступу до комунікацій.

Якщо біля павільйону працює генератор, накопичується сміття, постійно стоять автомобілі постачальників або виникають інші проблеми – це також варто зафіксувати.

У подальшому питання полягатиме не лише в тому, чи законний сам МАФ, а й у тому, які конкретно права мешканців він порушує.

З’ясуйте найважливіше: чия земля під МАФом

Це один із перших моментів, який варто перевірити.

Людина бачить двір біля багатоповерхівки і часто думає: якщо територія біля будинку, отже вона автоматично належить мешканцям.

Насправді ситуація складніша.

Закон визначає прибудинкову територію як територію навколо багатоквартирного будинку, визначену містобудівною та землевпорядною документацією в межах відповідної земельної ділянки та необхідну для обслуговування будинку і задоволення житлових, соціальних та побутових потреб його мешканців.

Тобто це не умовні «десять метрів навколо будинку». Повинна існувати конкретна земельна ділянка з визначеними межами.

При цьому Земельний кодекс передбачає дуже важливе правило: порядок використання земельних ділянок багатоквартирних будинків та їх прибудинкових територій визначається співвласниками.

А Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» відносить права на земельну ділянку, на якій знаходяться будинок, належні до нього споруди та прибудинкова територія, до спільного майна багатоквартирного будинку.

Простими словами: може з’ясуватися, що підприємець поставив торговий павільйон не просто на якійсь абстрактній «міській землі біля будинку», а на земельній ділянці, права на яку належать співвласникам будинку і порядок використання якої визначають вони.

Але це потрібно перевірити документально.

Подивіться земельну ділянку на кадастровій карті

Частину інформації можна спробувати знайти самостійно через Публічну кадастрову карту Держгеокадастру.

На ній відображаються земельні ділянки, відомості про які внесені до Державного земельного кадастру.

Якщо відомий кадастровий номер, можна ідентифікувати конкретну ділянку та побачити її розташування і конфігурацію.

Тут є важливий нюанс: Держгеокадастр прямо пояснює, що програмне забезпечення кадастру не передбачає пошуку зареєстрованих земельних ділянок просто за поштовою адресою. Тому іноді потрібний кадастровий номер спочатку доведеться встановити з інших документів.

Якщо самостійно знайти земельну ділянку не вдалося, кадастровий номер варто шукати в документах на землю або з’ясовувати через орган місцевого самоврядування та Державний земельний кадастр. В ОСББ чи управителя також можна запитати, чи є в них документи на земельну ділянку, на якій розташований будинок та його прибудинкова територія, і чи зазначений у цих документах кадастровий номер. Однак ОСББ не веде кадастр і не зобов’язане самостійно встановлювати кадастровий номер ділянки на прохання мешканця. Важливо подивитися не тільки, чи існує ділянка, а й де проходять її межі та чи потрапляє місце встановлення МАФу в ці межі.

З’ясуйте, на якій підставі взагалі поставили МАФ

Далі потрібно перейти від землі до самого павільйону.

Законодавство використовує термін «тимчасова споруда для здійснення підприємницької діяльності». Це одноповерхова споруда з полегшених конструкцій, яка встановлюється тимчасово без фундаменту.

Одним із ключових документів для розміщення такої споруди є паспорт прив’язки.

Паспорт прив’язки – це не абстрактний «дозвіл на кіоск». У ньому визначається конкретне місце встановлення тимчасової споруди на топографо-геодезичній основі та схема благоустрою прилеглої території.

Тому мешканцю важливо отримати не відповідь підприємця «у мене всі документи є», а побачити, які саме документи існують і на яке конкретно місце вони видані.

Куди конкретно писати в міській раді

Назви структур у різних містах відрізняються. Десь це департамент архітектури та містобудування, десь – управління містобудування та архітектури, департамент благоустрою, інспекція з благоустрою або інший виконавчий орган міської ради.

Тому звичайному мешканцю необов’язково самому вгадувати потрібний департамент.

Можна адресувати документ безпосередньо міській раді або її виконавчому комітету, чітко описати адресу та місце розташування МАФу і поставити конкретні питання. Орган місцевого самоврядування має передати звернення компетентному структурному підрозділу, якщо питання належить до його системи.

На першому етапі доцільно направити запит на публічну інформацію і попросити надати:

• чи оформлявся паспорт прив’язки цієї тимчасової споруди;
• номер, дату видачі та строк його дії;
• кому він виданий;
• копію паспорта прив’язки;
• схему розташування споруди;
• документи, на підставі яких погоджено її розміщення;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• кому належить або ким використовується ця земельна ділянка;
• чи проводилися перевірки цього МАФу;
• чи видавалися приписи;
• чи приймалися рішення про демонтаж.

Відповісти на такий запит орган місцевого самоврядування зобов’язаний відповідно до Закону України «Про доступ до публічної інформації». За загальним правилом відповідь має бути надана не пізніше п’яти робочих днів з дня отримання запиту. Якщо міська рада або інший орган не володіє запитуваною інформацією, але знає або за своїм статусом повинен знати, хто нею володіє, він має направити запит належному розпоряднику та повідомити про це запитувача. Водночас варто враховувати: орган зобов’язаний надати наявну в нього публічну інформацію та документи, але не зобов’язаний спеціально створювати нову інформацію або проводити дослідження на прохання заявника.

Тобто перше завдання – зібрати документи, а не одразу доводити чиновникам, що МАФ незаконний.

Документи отримали – тепер порівняйте їх із реальністю

Припустимо, міська рада відповіла: паспорт прив’язки є. Це ще не означає, що питання закрите. Подивіться, кому він виданий. Перевірте строк дії. Подивіться схему. Порівняйте місце, зазначене в документах, із місцем, де павільйон знаходиться фактично.

Наприклад, документ може стосуватися однієї споруди, а фактично підприємець розширив її, поставив поруч додаткову конструкцію або зайняв значно більшу територію.

Може виявитися й інше: документ оформлений на іншу особу або взагалі на інше місце.

Саме для цього паспорт прив’язки потрібно не просто «перевірити на наявність», а фактично порівняти з тим, що знаходиться біля вашого будинку.

Виявили проблему – пишіть уже не інформаційний запит, а звернення

На цьому етапі мета документа змінюється.

Раніше ви запитували інформацію. Тепер ви вже просите орган місцевого самоврядування провести перевірку та вжити заходів.

Наприклад:

«Я є власником квартири у будинку за адресою… Біля будинку розташована тимчасова споруда. Установлено такі обставини… Прошу провести перевірку законності її розміщення, відповідності фактичного місця розташування паспорту прив’язки, правомірності використання земельної ділянки та у разі встановлення порушень вжити передбачених законодавством заходів».

До звернення потрібно додати фотографії та, за можливості, отримані документи.

Направляти його можна міській раді, виконкому та профільному органу, який в конкретному місті займається тимчасовими спорудами або благоустроєм.

Якщо МАФ стоїть на території, яка належить співвласникам будинку, доцільно також залучити ОСББ або управителя і поставити питання про рішення співвласників щодо використання цієї землі.

А чи можна звернутися до поліції або прокуратури?

Так, можна. Але потрібно розуміти, чого саме ви від неї вимагаєте.

Поліція не є тим органом, який за звичайних обставин видає паспорт прив’язки, визначає межі прибудинкової території або вирішує містобудівний спір про те, чи правильно встановлено МАФ.

Тому викликати 102 лише зі словами «біля мого будинку незаконний кіоск, знесіть його» – не найефективніший спосіб.

Інша ситуація, якщо під час встановлення або роботи МАФу відбувається можливе правопорушення.

Наприклад, пошкоджують майно будинку, виник конфлікт або погрози, перекривається рух, створюється небезпека для людей, знищуються зелені насадження, невідомі особи проводять роботи, які можуть становити небезпеку, або відбуваються інші події з ознаками адміністративного чи кримінального правопорушення.

У таких випадках звернення до поліції цілком виправдане.

Закон «Про Національну поліцію» прямо покладає на поліцію реагування на повідомлення про кримінальні та адміністративні правопорушення, припинення таких правопорушень, забезпечення публічної безпеки та порядку.

Тобто поліція може зафіксувати подію та реагувати на правопорушення, але не варто підміняти нею міську раду, земельні органи або суд у питанні законності самого розміщення тимчасової споруди.

А якщо є ознаки, що під виглядом МАФу фактично звели самочинну споруду або незаконно зайняли комунальну землю (це ви можете зрозуміти хоча б з відповіді місцевої ради), можна звернутися і до прокуратури. Особливо якщо міська рада знає про проблему, але не вживає заходів. У таких випадках прокуратура за наявності законних підстав може звернутися до суду в інтересах держави або територіальної громади.

Такі справи не рідкість – саме прокуратура в Україні частіше за все реагує на самочинні будівлі, а не місцева влада.

До звернення краще додати фотографії, адресу споруди та відповіді міської ради, якщо ви вже до неї зверталися. Чим конкретніше видно можливе незаконне використання землі та бездіяльність відповідального органу, тим зрозумілішою буде підстава для перевірки ситуації прокуратурою.

Особливо уважно перевіряйте ситуацію, якщо це земля вашого будинку

Це може докорінно змінити весь спір.

Прибудинкова територія – це не просто місце, де мешканці звикли гуляти або паркувати автомобілі. Це територія в межах відповідної земельної ділянки, необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення побутових потреб його мешканців.

А співвласником багатоквартирного будинку за законом є кожен власник квартири або нежитлового приміщення.

Тому якщо земельна ділянка під будинком та його прибудинкова територія оформлена за співвласниками, питання про її використання – це вже не тільки відносини підприємця з міською радою.

Земельний кодекс прямо встановлює, що порядок використання земельних ділянок багатоквартирних будинків та прибудинкових територій визначається співвласниками.

Наприклад, якщо в межах такої ділянки з’явився торговий павільйон, варто з’ясувати: хто погодив використання цієї частини землі, чи приймали співвласники відповідне рішення і на якій правовій підставі сторонній підприємець нею користується.

Саме тому наявність паспорта прив’язки не повинна автоматично припиняти перевірку земельного питання.

У справі №577/120/21 Верховний Суд розглядав спір, у якому серед іншого оцінювалися розміщення тимчасової споруди на прибудинковій території, права співвласників та створені мешканцям перешкоди. Судова практика в таких спорах показує: вирішальним може бути не саме невдоволення мешканців появою торгової точки, а доведене порушення їхніх прав.

Якщо міська рада нічого не робить – збирайте документи для наступного кроку

Типова відповідь чиновників може виглядати приблизно так: «паспорт прив’язки виданий, підстав для реагування немає».

Не поспішайте на цьому зупинятися.

Попросіть повідомити, чи виїжджали посадовці на місце. Чи складали акт обстеження? Чи порівнювали фактичне розташування МАФу зі схемою? Чи перевіряли земельну ділянку? Чи досліджували обставини, на які ви посилалися?

Зберігайте всі запити, звернення, відповіді, фотографії, схеми та документи.

Якщо в результаті з’ясується, що споруда дійсно порушує ваше право, наступним етапом може стати суд.

Але до суду краще приходити не з фразою «я вважаю цей МАФ незаконним», а вже з документованою історією:

ви є власником квартири → встановили правовий статус земельної ділянки → з’ясували документи на МАФ → зафіксували конкретне порушення → звернулися до компетентного органу → отримали відповідь або зіткнулися з бездіяльністю.

Що робити, якщо завтра біля вашого будинку поставили МАФ

Отже, практичний алгоритм може виглядати так:

1. Сфотографуйте МАФ і його розташування.
2. Зафіксуйте, чим конкретно він заважає вам або іншим мешканцям.
3. Перевірте земельну ділянку через Публічну кадастрову карту та спробуйте встановити її кадастровий номер.
4. Запитайте у міської ради документи на землю та паспорт прив’язки споруди.
5. З’ясуйте, чи не знаходиться МАФ на земельній ділянці вашого багатоквартирного будинку.
6. Порівняйте паспорт прив’язки з реальною спорудою.
7. Якщо бачите порушення – направте міській раді та профільному органу офіційне звернення з вимогою провести перевірку.
8. Якщо відбувається можливе правопорушення, конфлікт, пошкодження майна або створюється небезпека – звертайтеся до поліції. Якщо виявлено ознаки самочинного будівництва, пишіть до прокуратури.
9. Залучіть ОСББ, управителя та інших співвласників, якщо проблема стосується території всього будинку.
10. Зберігайте документи. Якщо адміністративним шляхом проблему не вирішили, вони можуть стати доказами в суді.

І найголовніше – власнику квартири не потрібно самому ставати архітектором, землевпорядником чи юристом і на око визначати, законний МАФ чи ні.

Почати потрібно з трьох простих питань: чия це земля, хто дозволив поставити тут споруду і чи мав він право це дозволяти без згоди співвласників будинку?

Відповіді на них уже покажуть, куди рухатися далі.

_____________________

Читай нас далі

Події у Дніпрі та Дніпропетровській області.

Журналістські розслідування: корупція, кримінал, розкрадання бюджету, рейдерство (захоплення землі та нерухомості), фіктивні тендери та порушення законодавства про публічні закупівлі.

Статті: аналітика, аналіз законодавства, поради громадянам, посібники для юридичного захисту.