Верховный Суд Украины признал: земля под новострой передана незаконно, ее необходимо вернуть громаде.

БФК «Индастриал» (Industrial) в Днепре: самовольное строительство – когда сооружение возведено на земле, которую захватили или приобрели незаконно. Неужели комплекс снесут?

В сентябре 2024 года издание «АПР» опубликовало расследование под заголовком «Незаконное строительство возле “Нашей правды”?» Тогда мы уже писали, как на проспекте Слобожанском, 31Д в Днепре, буквально под стенами ТЦ «Наша правда», активно возводят элитный многофункциональный комплекс Industrial (БФК Industrial, «Индастриал»). Застройщик – ООО «Индастриал Сити», которое арендовало землю у ООО «Аста». Обе компании связаны с известным днепровским бизнесменом Вадимом Ермолаевым – подсанкционным гражданином Кипра, в отношении которого РНБО в декабре 2023 года ввело персональные санкции, в частности запрет на приобретение земельных участков.

Схема, по которой земля оказалась в частных руках, классическая и хорошо известная в Украине под названием «туалетная» или «вагончиковая». На коммунальном участке площадью 0,9225 га (кадастровый номер 1210100000:01:185:0131) «появляется» крошечное здание охраны – всего 17 м² (лит. В-1 и Г-1). Без фундамента, без существенной ценности. Но этого достаточно, чтобы ООО «Аста» в 2020 году без аукциона, по решению Днепровского городского совета, приобрело в собственность почти гектар земли. Площадь земельного участка оказалась в 542 раза больше, чем площадь «недвижимости», на которую якобы оформляли продажу. Прокуратура неоднократно подчеркивала: это классическое злоупотребление льготным порядком отчуждения земли «под собственное имущество».

Из судебных документов

В августе 2021 года ООО «Аста» разделило участок на два: 0,3046 га (№ 1210100000:01:185:0144) и 0,6179 га (№ 1210100000:01:185:0143). Первый сразу передали в аренду ООО «Индастриал Сити», и именно на нем развернулось строительство жилого-офисного комплекса Industrial. Продажа квартир и коммерческих помещений продолжалась даже после того, как прокуратура подала иск и суды начали рассматривать дело № 904/2612/24.

Теперь судебная история завершилась. 3 декабря 2025 года согласно аналитической системе YouControl Касационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда поставил жирную точку: договор купли-продажи земли от 16 июня 2020 года признан ничтожным, участки – незаконно отчужденными. Верховный Суд обязал ООО «Аста» вернуть обе земельные участка Днепровскому городскому совету. Одновременно применена двусторонняя реституция: город должен вернуть компании уплаченные 5,3 млн грн. Земля снова становится коммунальной.

Но что делать с уже возведенной новостройкой? Объект, построенный на незаконно полученной земле, автоматически приобретает статус самовольного строительства. Продажа квартир при этом, по имеющимся данным, продолжается.

Что будет дальше с комплексом Industrial («Индастриал»), землей под ним и деньгами людей, которые уже купили там квартиры? В следующих частях статьи мы подробно разберем хронологию судебных решений, правовые последствия постановления Верховного Суда и наиболее вероятные сценарии развития событий: от сноса до возможного перехода объекта в коммунальную собственность.

Судебная война за гектар на Слобожанском: как три инстанции кардинально изменили свою позицию

История, о которой мы писали еще в сентябре 2024 года, получила неожиданное продолжение. Тогда, когда строительство БФК Industrial только набирало обороты, мало кто верил, что прокуратура сможет довести дело до конца. Ведь на первый взгляд все выглядело «законно»: есть маленькое здание охраны – есть основание продать землю без аукциона. Классическая «туалетная схема», которая уже десятилетиями работает по всей Украине.

Однако судебный процесс № 904/2612/24 оказался исключением.

28 октября 2024 года Хозяйственный суд Днепропетровской области (судья Милева) полностью отказал Днепропетровской областной прокуратуре. Суд признал продажу земли законной: якобы на участке 0,9225 га располагалось достаточно недвижимости ООО «Аста» (включая паркинги, котельную и инфраструктуру), а экспертиза подтвердила «соразмерность». Санкции против конечного бенефициара ООО «Аста» – подсанкционного гражданина Кипра Вадима Ермолаева – суд отклонил, поскольку они были введены уже после заключения договора в 2020 году.

Стоит отметить, что экспертные заключения, на которые опирался суд, были выполнены по заказу ответчика.

16 сентября 2025 года Центральный апелляционный хозяйственный суд оставил решение первой инстанции без изменений. Застройщик праздновал победу.

Но 3 декабря 2025 года все кардинально изменилось. Касационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда (судьи Зуев, Бердник, Мищенко) отменил решения обеих предыдущих инстанций и принял новое – полностью в пользу государства.

Верховный Суд прямо указал: продажа земли без аукциона была незаконной. Площадь участка в 542 раза превышала площадь реальных объектов недвижимости (всего 17 м² зданий охраны). Паркинги, замощение и временные сооружения не могут быть основанием для применения льготного порядка по ч. 2 ст. 134 Земельного кодекса. Договор купли-продажи от 16 июня 2020 года признан ничтожным как такой, который нарушает публичный порядок.

БФК «Индастриал» (Industrial) в Днепре: самовольное строительство? Верховный Суд обязал ООО «Аста» вернуть Днепровскому городскому совету оба земельных участка (0,3046 га и 0,6179 га) и применил двустороннюю реституцию: город должен вернуть компании 5 307 663 грн, уплаченные за землю. Постановление вступило в законную силу немедленно и является окончательным.

Казалось бы, точка поставлена.

Что будет с новостройкой: статус самовольного строительства и возможные сценарии

После решения Верховного Суда от 3 декабря 2025 года земельные участки, на которых возводится комплекс Industrial («Индастриал»), официально признаны незаконно отчужденными. Земля должна быть возвращена в коммунальную собственность Днепровского городского совета. Это автоматически ставит сам объект строительства в особое правовое положение.

Согласно статье 376 Гражданского кодекса Украины, здание, сооружение или иной объект недвижимости, возведенный на земельном участке, который не был отведен для этих целей в установленном законом порядке, считается самовольным строительством.

В случае с БФК «Индастриал» ситуация особенно жесткая: строительство осуществлялось на земле, которую ООО «Аста» получило по ничтожной сделке, а затем передало в аренду ООО «Индастриал Сити».

Какие сценарии развития событий наиболее вероятны?

Объекты, связанные с Вадимом Ермолаевым, уже неоднократно демонстрировали, что даже после громких судебных решений и выявленных нарушений строительство может продолжать функционировать. Яркий пример – комплекс Port City, где также фиксировались серьезные нарушения, но объект до сих пор действует и продает помещения.

Поэтому вероятно, что и с Industrial может повториться похожая история. Юристы ООО «Индастриал Сити» почти наверняка готовят различные процессуальные «финты», чтобы максимально затянуть исполнение решения Верховного Суда. Наиболее реалистичный вариант – объект окажется в полуплегальном статусе: бесконечные судебные споры, апелляции, кассации, иски о «добросовестном приобретателе», о признании права собственности на уже построенное и т.д. В таком случае строительство формально не сносят, но и полностью легализовать не удается.

Для покупателей квартир и коммерческих помещений это будет означать настоящий геморрой: годы судов, невозможность нормально зарегистрировать право собственности, риски будущего сноса или принудительного выкупа.

Мы, ИА АПР, обратились к крупнейшим площадкам продажи недвижимости, в частности к LUN, с просьбой разместить информацию о решении Верховного Суда, признании земли незаконно отчужденной и статусе самовольного строительства. На момент публикации статьи реакции от LUN нет, данные не обновлены.

Продажа квартир продолжается в обычном режиме. На официальном сайте комплекса https://industrial.net.ua/ ничего не изменилось – квартиры и коммерческие помещения активно предлагают к покупке, как будто никакого решения Верховного Суда не было.

Решение Верховного Суда о возвращении земли является окончательным. Это означает, что юридическая судьба новостройки будет решаться уже не в земельной плоскости, а в рамках нового спора о самовольном строительстве.

Что делать покупателям квартир в комплексе Industrial: практические рекомендации

Если вы уже купили квартиру или коммерческое помещение в БФК «Индастриал», вы оказались в зоне высоких рисков. Решение Верховного Суда от 3 декабря 2025 года сделало землю под комплексом коммунальной, а сам объект – самовольным строительством. Вот что стоит делать сейчас.

1. Соберите и сохраняйте все документы

Немедленно соберите все, что у вас есть:

• Договор купли-продажи или договор инвестиций (бронирования);
• Платежные документы (квитанции, выписки банка);
• Акты приема-передачи (если уже есть);
• Переписку с застройщиком или менеджером.

Эти документы станут главным доказательством в суде, если придется возвращать деньги.

1. Напишите официальную претензию застройщику

В течение ближайших недель направьте на юридический адрес ООО «Индастриал Сити» и ООО «Аста» письменную претензию (желательно заказным письмом с описью вложения). В ней требуйте:

• Предоставить актуальную информацию относительно статуса строительства и права на землю;
• Объяснить, как застройщик планирует выполнять решение Верховного Суда;
• Гарантии возврата средств в случае невозможности завершения строительства или легализации объекта.

Сделайте копию претензии и доказательства ее отправки – это запустит срок для дальнейшей судебной защиты.

1. Обратитесь к юристу

Не пытайтесь решать вопрос самостоятельно. Рекомендуется обратиться к адвокату, который специализируется на спорах с застройщиками и самовольном строительстве. Основные вопросы, которые нужно выяснить:

• Возможно ли признать вас добросовестным приобретателем?
• Каковы шансы на возврат уплаченных средств?
• Есть ли основания для взыскания штрафов и неустойки с застройщика?

1. Фиксируйте все факты

• Регулярно делайте фото и видео строительной площадки.
• Сохраняйте все объявления о продаже, цены и условия на сайте industrial.net.ua.
• Фиксируйте любые заявления представителей застройщика.

1. Реалистичные ожидания

К сожалению, быстрого и простого решения не будет. Наиболее вероятно вас ждет один из следующих вариантов:

• Долгие судебные споры с возвратом средств (возможно, частичным);
• Передача дома в коммунальную собственность с последующим выкупом или компенсацией;
• Затягивание ситуации на годы, когда комплекс будет функционировать в «серой» зоне.

Покупателям важно понимать: чем дольше вы молчите, тем хуже для вас. Активная позиция и фиксация всех нарушений значительно повышают шансы на защиту своих денег.

ИА АПР рекомендует не затягивать. Чем раньше вы обратитесь к юристу и направите претензию, тем больше рычагов влияния у вас будет.

Александр Мизин

_____________________

Читай нас дальше

События в Днепре и Днепропетровской области.

Журналистские расследования: коррупция, криминал, хищение бюджета, рейдерство (захват земли и недвижимости), фиктивные тендеры и нарушения законодательства о публичных закупках.

Статьи: аналитика, анализ законодательства, советы гражданам, пособия по юридической защите.