Верховний Суд України визнав: земля під новобуд передана незаконно, її треба повернути громаді.

БФК “Індастріал” (Industrial) у Дніпрі: самочинне будівництво – коли споруду зведено на землі, яку захопили або придбали незаконно. Невже комплекс знесуть?

У вересні 2024 року видання “АПР” опублікувало розслідування під заголовком “Незаконне будівництво біля “Нашої правди”?” Тоді ми вже писали, як на проспекті Слобожанському, 31Д у Дніпрі, буквально під стінами ТЦ “Наша правда”, активно зводять елітний багатофункціональний комплекс Industrial (БФК Industrial, “Індастріал”). Забудовник – ТОВ “Індастріал Сіті”, яке орендувало землю у ТОВ “Аста”. Обидві компанії пов’язані з відомим дніпровським бізнесменом Вадимом Єрмолаєвим – підсанкційним громадянином Кіпру, щодо якого РНБО у грудні 2023 року ввело персональні санкції, зокрема заборону на набуття земельних ділянок.

Схема, за якою земля опинилася у приватних руках, класична і добре відома в Україні під назвою “туалетна” або “вагончикова”. На комунальній ділянці площею 0,9225 га (кадастровий номер 1210100000:01:185:0131) “з’являється” крихітна будівля охорони – усього 17 м² (літ. В-1 та Г-1). Без фундаменту, без значущої цінності. Але цього достатньо, щоб ТОВ “Аста” у 2020 році без аукціону, за рішенням Дніпровської міської ради, придбало у власність майже гектар землі. Площа земельної ділянки виявилася в 542 рази більшою, ніж площа “нерухомості”, на яку нібито оформлювали продаж. Прокуратура неодноразово наголошувала: це класичне зловживання пільговим порядком відчуження землі “під власне майно”.

З судових документів

У серпні 2021 року ТОВ “Аста” поділило ділянку на дві: 0,3046 га (№ 1210100000:01:185:0144) та 0,6179 га (№ 1210100000:01:185:0143). Першу відразу передали в оренду ТОВ “Індастріал Сіті”, і саме на ній розгорнулося будівництво житлово-офісного комплексу Industrial. Продаж квартир і комерційних приміщень тривав навіть після того, як прокуратура подала позов і суди почали розгляд справи № 904/2612/24.

Тепер судова історія завершилася. 3 грудня 2025 року згідно з аналітичною системою YouControl Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду поставив жирну крапку: договір купівлі-продажу землі від 16 червня 2020 року визнано нікчемним, ділянки – незаконно відчуженими. Верховний Суд зобов’язав ТОВ “Аста” повернути обидві земельні ділянки Дніпровській міській раді. Одночасно застосовано двосторонню реституцію: місто має повернути компанії сплачені 5,3 млн грн. Земля знову стає комунальною.

Але що робити з уже зведеним новобудом? Об’єкт, зведений на незаконно отриманій землі, автоматично набуває статусу самочинного будівництва. Продаж квартир при цьому, за наявними даними, продовжується.

Що буде далі з комплексом Industrial (“Індастріал”), землею під ним і грошима людей, які вже купили там квартири? У наступних частинах статті ми детально розберемо хронологію судових рішень, правові наслідки постанови Верховного Суду та найімовірніші сценарії розвитку подій: від знесення до можливого переходу об’єкта у комунальну власність.

Судова війна за гектар на Слобожанському: як три інстанції кардинально змінили свою позицію

Історія, про яку ми писали ще у вересні 2024 року, набула несподіваного продовження. Тоді, коли будівництво БФК Industrial тільки набирало обертів, мало хто вірив, що прокуратура зможе довести справу до кінця. Адже на перший погляд усе виглядало “законно”: є маленька будівля охорони – є підстава продати землю без аукціону. Класична “туалетна схема”, яка вже десятиліттями працює по всій Україні.

Однак судовий процес № 904/2612/24 виявився винятком.

28 жовтня 2024 року Господарський суд Дніпропетровської області (суддя Мілєва) повністю відмовив Дніпропетровській обласній прокуратурі. Суд визнав продаж землі законним: начебто на ділянці 0,9225 га розташовувалося достатньо нерухомості ТОВ “Аста” (включаючи паркінги, котельню та інфраструктуру), а експертиза підтвердила “співрозмірність”. Санкції проти кінцевого бенефіціара ТОВ “Аста” – підсанкційного громадянина Кіпру Вадима Єрмолаєва – суд відкинув, оскільки вони були введені вже після укладення договору у 2020 році.

Варто зазначити, що експертні висновки, на які спирався суд, були виконані на замовлення відповідача.

16 вересня 2025 року Центральний апеляційний господарський суд залишив рішення першої інстанції без змін. Забудовник святкував перемогу.

Та 3 грудня 2025 року все кардинально змінилося. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду (судді Зуєв, Берднік, Міщенко) скасував рішення обох попередніх інстанцій і ухвалив нове – повністю на користь держави.

Верховний Суд прямо вказав: продаж землі без аукціону був незаконним. Площа ділянки у 542 рази перевищувала площу реальних об’єктів нерухомості (лише 17 м² будівель охорони). Паркінги, замощення та тимчасові споруди не можуть бути підставою для застосування пільгового порядку за ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу. Договір купівлі-продажу від 16 червня 2020 року визнано нікчемним як такий, що порушує публічний порядок.

БФК “Індастріал” (Industrial) у Дніпрі: самочинне будівництво? Верховний Суд зобов’язав ТОВ “Аста” повернути Дніпровській міській раді обидві земельні ділянки (0,3046 га та 0,6179 га) і застосував двосторонню реституцію: місто має повернути компанії 5 307 663 грн, сплачені за землю. Постанова набрала законної сили негайно і є остаточною.

Здавалося б, крапка поставлена.

Що буде з новобудом: статус самочинного будівництва та можливі сценарії

Після рішення Верховного Суду від 3 грудня 2025 року земельні ділянки, на яких зводиться комплекс Industrial (“Індастріал”), офіційно визнані незаконно відчуженими. Земля має бути повернута у комунальну власність Дніпровської міської ради. Це автоматично ставить сам об’єкт будівництва в особливе правове становище.

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України, будівля, споруда або інший об’єкт нерухомості, зведений на земельній ділянці, яка не була відведена для цих цілей у встановленому законом порядку, вважається самочинним будівництвом.

У випадку з БФК “Індастріал” ситуація особливо жорстка: будівництво здійснювалося на землі, яку ТОВ “Аста” отримало за нікчемним правочином, а потім передало в оренду ТОВ “Індастріал Сіті”.

Які сценарії розвитку подій найімовірніші?

Об’єкти, пов’язані з Вадимом Єрмолаєвим, уже неодноразово демонстрували, що навіть після гучних судових рішень і виявлених порушень будівництво може продовжувати функціонувати. Яскравий приклад – комплекс Port City, де також фіксувалися серйозні порушення, але об’єкт досі діє і продає приміщення.

Тому ймовірно, що і з Industrial може повторитися схожа історія. Юристи ТОВ “Індастріал Сіті” майже напевно готують різні процесуальні “фінти”, щоб максимально затягнути виконання рішення Верховного Суду. Найреалістичніший варіант – об’єкт опиниться в полулегальному статусі: безкінечні судові спори, апеляції, касації, позови про “добросовісного набувача”, про визнання права власності на вже збудоване тощо. У такому разі будівництво формально не зносять, але й легалізувати повністю не вдається.

Для покупців квартир і комерційних приміщень це означатиме справжній геморой: роки судів, неможливість нормально зареєструвати право власності, ризики майбутнього знесення або примусового викупу.

Ми, ІА АПР, звернулися до найбільших майданчиків продажу нерухомості, зокрема до LUN, з проханням розмістити інформацію про рішення Верховного Суду, визнання землі незаконно відчуженою та статус самочинного будівництва. На момент публікації статті реакції від LUN немає, дані не оновлено.

Продаж квартир продовжується у звичайному режимі. На офіційному сайті комплексу https://industrial.net.ua/ нічого не змінилося – квартири та комерційні приміщення активно пропонують до покупки, наче жодного рішення Верховного Суду не було.

Рішення Верховного Суду про повернення землі є остаточним. Це означає, що юридична доля новобуду вирішуватиметься вже не в земельній площині, а в рамках нового спору про самочинне будівництво.

Що робити покупцям квартир у комплексі Industrial: практичні рекомендації

Якщо ви вже купили квартиру або комерційне приміщення в БФК “Індастріал”, ви опинилися в зоні високих ризиків. Рішення Верховного Суду від 3 грудня 2025 року зробило землю під комплексом комунальною, а сам об’єкт – самочинним будівництвом. Ось що варто робити зараз.

1. Зберіть і зберігайте всі документи

Негайно зберіть усе, що у вас є:

• Договір купівлі-продажу або договір інвестицій (резервування);
• Платіжні документи (квитанції, виписки банку);
• Акти приймання-передачі (якщо вже є);
• Переписку з забудовником або менеджером.

Ці документи стануть головним доказом у суді, якщо доведеться повертати гроші.

2. Напишіть офіційну претензію забудовнику

Протягом найближчих тижнів направте на юридичну адресу ТОВ “Індастріал Сіті” та ТОВ “Аста” письмову претензію (бажано рекомендованим листом з описом вкладення). У ній вимагайте:

• Надати актуальну інформацію щодо статусу будівництва та права на землю;
• Пояснити, як забудовник планує виконувати рішення Верховного Суду;
• Гарантії повернення коштів у разі неможливості завершення будівництва або легалізації об’єкта.

Зробіть копію претензії та докази її відправлення – це запустить строк для подальшого судового захисту.

3. Зверніться до юриста

Не намагайтеся вирішувати питання самостійно. Рекомендується звернутися до адвоката, який спеціалізується на спорах із забудовниками та самочинному будівництві. Основні питання, які потрібно з’ясувати:

• Чи можливо визнати вас добросовісним набувачем?
• Які шанси на повернення сплачених коштів?
• Чи є підстави для стягнення штрафів та неустойки з забудовника?

4. Фіксуйте всі факти

• Регулярно робіть фото та відео будівельного майданчика.
• Зберігайте всі оголошення про продаж, ціни та умови на сайті industrial.net.ua.
• Фіксуйте будь-які заяви представників забудовника.

5. Реалістичні очікування

На жаль, швидкого і простого вирішення не буде. Найімовірніше вас чекає один із таких варіантів:

• Довгі судові спори з поверненням коштів (можливо, частковим);
• Передача будинку в комунальну власність із подальшим викупом або компенсацією;
• Затягування ситуації на роки, коли комплекс функціонуватиме в “сірій” зоні.

Покупцям важливо розуміти: чим довше ви мовчите, тим гірше для вас. Активна позиція і фіксація всіх порушень значно підвищують шанси на захист своїх грошей.

ІА АПР рекомендує не зволікати. Чим раніше ви звернетесь до юриста і направите претензію, тим більше важелів впливу матимете.

Олександр Мізін

_____________________

Читай нас далі

Події в Дніпрі та Дніпропетровській області.

Журналістські розслідування: корупція, кримінал, розкрадання бюджету, рейдерство (захоплення землі та нерухомості), фіктивні тендери та порушення законодавства про публічні закупівлі.

Статті: аналітика, аналіз законодавства, поради громадянам, посібники для юридичного захисту.